Betriebskosten

Umlagefähigkeit von Anmietungskosten für Rauchmelder

In der Betriebskostenabrechnung 2021 legt V gegenüber M mit der Bezeichnung „Kosten Rauchwarnmelder“ einen Betrag um. M macht von seinem Belegeinsichtsrecht Gebrauch, um aufzuklären, was sich im Einzelnen hinter dieser Bezeichnung versteckt. Das Ergebnis: Neben den Wartungskosten werden auch Anmietungskosten für die Rauchwarnmelder umgelegt. Dies rügt M und zieht die Anmietungskosten ab. V besteht auf Zahlung der kompletten Betriebskostenabrechnung.

Der BGH spricht V die Anmietungskosten für Rauchwarnmelder nicht zu (BGH, Urteil vom 11.3.2022 - VIII ZR 379/20, juris). Denn es handle sich nicht um umlagefähige Betriebskosten (ebenso bereits LG Hagen, ZMR 2016, 701; LG Düsseldorf, ZMR 2020, 650, 651; LG Berlin, WuM 2021, 367; Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 9. Aufl. Teil A Rn. 37; Wall, Betriebs- und Heizkosten, 5. Aufl. Rn. 4778 f; Zehelein, in: Münchener Kommentar zum BGB, § 2 BetrKV Rn. 79; Lehmann-Richter, in: Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 15. Aufl. 2022, § 556 BGB Rn. 304; Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Aufl., § 556 BGB Rn. 100; Beck OGK-BGB/Drager, Stand 1. Juli 2021, § 556 BGB Rn. 67.1). Die abweichend zur gesetzlichen Grundregel in § 535 Abs. 1 S. 3 BGB, nach der der Vermieter die Betriebskosten als Lasten der Mietsache zu tragen hat, erlaubte Umlage von Betriebskosten nach § 2 Nr. 1-16 BetrKV sei als Ausnahme zu verstehen. Ausnahmevorschriften seien eng auszulegen (Rn. 37 der Entscheidungsgründe). Dieser Wertung stehe auch nicht entgegen, dass in einzelnen Positionen des Umlagekatalogs Anmietkosten (zum Beispiel für Wasserzähler) als umlagefähig behandelt und deshalb in der Betriebskostenabrechnung berücksichtigt werden dürften. Ein Ansatz nach § 2 Nr. 17 BetrKV (sonstige Betriebskosten) scheitere ebenfalls (Rn. 36 a. a. O.).

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen

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