Mieter unverändert zur Zahlung verpflichtet!

Corona verunsichert - in allen Lebensbereichen. Die Bundesregierung hat am 22. März 2020 ein verschärftes Kontaktverbot in der Öffentlichkeit beschlossen. Danach dürfen nicht mehr als 2 (fremde) Personen in der Öffentlichkeit einen Abstand von 1,5 m, besser 2 m unterschreiten. Ausnahmen gelten für Familien und Hausstandsangehörige. Wege zur Arbeit, zum Arzt, zur Apotheke, oder zum Einkaufen bleiben möglich. Immer mehr Geschäfte, Gaststätten und Restaurants, Betriebe, Sporteinrichtungen u. a. müssen schließen, um einer weiteren Infektionsdynamik möglichst effektiv entgegenzuwirken. Länderverordnungen und ordnungsbehördliche kommunale Allgemeinverfügungen zur Gefahrenabwehr der eingetretenen Pandemie auf dieser Grundlage unterstreichen und ergänzen dies.

Bislang noch wenig diskutiert wird, wie sich „Corona“ auf Wohnungs- und auf Gewerbemietverhältnisse auswirkt. Bundesregierung, Bundestag und Bundesrat haben am 27. März 2020 ein „Mietkündigungsmoratorium“ für die Zeit vom 1. April bis zum 30. Juni 2020 beschlossen: Können Mieter Corona bedingt in diesem Zeitraum fällig werdende Mieten nicht oder nicht vollständig zahlen, sollen deshalb zahlungsverzugsbedingte Kündigungen bis zum 30. Juni 2022 ausgeschlossen sein. Hier nun eine erste Bestandsaufnahme zum neuen Recht und zu den Auswirkungen von „Corona“ auf die weiteren Zahlungspflichten des Mieters:

Mietforderung

Das neue Recht sieht vor

Mietforderungen, die in der Zeit vom 1. April bis zum 30.6.2020 entstanden und fällig geworden sind, bleiben bestehen, müssen also auch im Ergebnis weiter fristgerecht bedient werden. Allerdings wird die zahlungsverzugsbedingte Kündigungsmöglichkeit für Vermieter wegen Mietrückständen bezogen auf Forderungen aus diesem Zeitraum bis zum 30. Juni 2022 ausgeschlossen. Dass die eingetretenen Mietrückstände Corona bedingt zustande gekommen sind, muss der Mieter glaubhaft machen. Dazu kann er sich auf eine Versicherung an Eides statt oder auf sonst geeignete Mittel und Nachweise berufen (so zum Beispiel auf den Nachweis über die Antragstellung oder Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen, Bescheinigungen des Arbeitgebers oder andere Nachweise über das Einkommen bzw. über den Verdienstausfall) Der Gesetzgeber erklärt in der Gesetzesbegründung, dass ein Glaubhaftmachen des Mieters Nachweise dazu umfasst, dass er sich aktiv um staatliche Leistungen (Wohngeld, Transferleistungen in Form von Kosten der Unterkunft) bemüht.

Die ursprünglich geplante gesetzliche Vermutung ist weggefallen, ebenso die ehemals für 6 Monate geplante Moratoriumsregelung.

Die Bundesregierung kann den Zeitraum durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundestages verlängern.

Im Einzelnen gilt

Mietrückstände aus vorangegangenen Zeiträumen bis zum 31. März 2020

Das neue Recht gilt nicht für verschuldensgetragene Mietrückstände aus der Zeit bis einschließlich zum 31. März 2020. Für diese Fälle eines Zahlungsverzugs bleibt es dabei, dass nach dem 1. April 2020 ohne Berührung mit dem Moratorium auch zahlungsverzugsbedingt gekündigt und auf Zahlung und Räumung geklagt werden kann. Ebenso möglich bleiben dann auch sonstige verhaltensbedingte Kündigungen oder die Kündigung wegen Eigenbedarfs. Schließlich bleiben Kündigungen möglich, die nicht begründet werden müssen, so zum Beispiel die Kündigung unbefristeter Mietverhältnisse über Grundstücke und Gewerberäume (§ 580 a Abs. 1 und 2 BGB), oder die Kündigung von Wohnraum im Sinne des §§ 549 Abs. 2 und 3 BGB.

  • Mietrückstände in der Zeit vom 1. April 2020 bis zum 30. Juni 2020
  • Mietrückstände in der Zeit ab dem 1. Juli 2020
  • Sonderfall: Behördliches Nutzungsverbot/Betriebsverbot
  • Betriebsverbote/Nutzungsverbote bestehen nicht

Auch innerhalb des zeitlich geltenden Moratoriums muss der Mieter die Miete fristgerecht nach den Vorgaben des Mietvertrags entrichten. Leistet er nicht oder nur unvollständig, und ist ihm deshalb ein Verschulden anzulasten (§ 286 Abs. 4 BGB), so gerät er auch in der Zeit des coronabedingten Moratoriums in Zahlungsverzug und schuldet Verzugszinsen. Eine Zahlungsklage des Vermieters bleibt deswegen jederzeit möglich.

Nur zahlungsverzugsbedingt kündigen kann der Vermieter im Falle der unterlassenen oder unvollständigen Leistung bis zum 30. Juni 2022 nicht, und damit deshalb in diesen Fällen auch nicht auf Räumung und Herausgabe der Mieträume klagen. Allerdings greift das Moratorium nur, wenn der Mieter glaubhaft macht (§ 294 ZPO), dass seine Zahlungsschwierigkeiten coronabedingt sind. Der Vermieter kann dies ebenso bereits durch Glaubhaftmachung entkräften (BGH, Beschluss vom 03. März 1983 – IX ZB 4/83). Den Beweis des Gegenteils zur vollen Überzeugung des Gerichts muss er folglich nicht erbringen.

Anders formuliert

Kann der Mieter einen Zusammenhang zwischen Corona und ausbleibender Miete nicht darstellen, oder kann dies der Vermieter widerlegen, bleiben zahlungsverzugsbedingte Kündigungen insgesamt möglich. Höchst interessant wird in diesem Zusammenhang u. a. das bisherige Zahlungsverhalten des Mieters.

Kann der Mieter diesen Zusammenhang dagegen glaubhaft machen, so wird nach diesem Stichtag + auch eine zahlungsverzugsbedingte Kündigung wegen Verzugs mit Mieten aus dem Moratoriumszeitraum nach den allgemeinen Vorgaben des Mietrechts wieder möglich. Alle anderen Kündigungsformen gelten auch während des Moratoriums innerhalb des erfassten Forderungszeitraums. Hinzuweisen ist aktuell besonders auf hartnäckige und lernresistente Verhaltensweisen eines Mieters, seiner Familie oder der Angehörigen seines Hausstandes, die Kontaktverbote und die jetzt so unverzichtbaren hygienischen Grundregeln immer wieder missachten; dies selbstverständlich nur dann, wenn das Verhalten einen räumlichen Bezug zur Mietsache hat.

Nach derzeitiger Gesetzeslage gelten auch kündigungsrechtlich keine Besonderheiten mehr. Die Bundesregierung kann allerdings mit Zustimmung des Bundestages durch Rechtsverordnung das Moratorium zunächst um 3 Monate und nach deren Ablauf ein zweites Mal für einen jetzt noch nicht fest definierten Zeitraum verlängern.

Wenn Bund, Land oder die Kommune durch Verordnung und durch aufsetzende Allgemeinverfügung, oder schließlich das örtliche Gesundheitsamt wegen eines konkret aufgetretenen Coronafalls seine gemieteten Betriebsräume schließt, schuldet der Gewerbemieter auch keine Miete. Die Pflicht zur weiteren Zahlung der Miete ruht dann so lange, wie die Anordnung besteht.

Dieses Ergebnis begründet sich gleich mehrfach

  • Zunächst ist es dem Vermieter wegen des behördlichen Verbots „rechtlich unmöglich“ geworden, die gemieteten Räume weiter zum Vertragszweck zur Verfügung zu stellen. Das wirkt sich dann auf die Gegenleistung, also auf die Pflicht zur Zahlung der Miete, aus. Diese Pflicht erlischt (§§ 535 Abs. 2, 375 Abs. 1 bis 3, 326 Abs. 1 Satz 1 BGB).
  • Wegen des Rechtsmangels (behördliches Betriebs- und Nutzungsverbot) können die Mieträume zu ihrem Vertragszweck überhaupt nicht mehr genutzt werden; eine 100-prozentige Mietminderung ist die Folge (zur vertraglichen Minderungsbeschränkung durch AGB-Klausel in unbeeinflussbaren Mangelfällen vgl. OLG Brandenburg, Urteil vom 4.2.2020 - 3 U 34/19, BeckRS 2020, 3341; BGH, Urteil vom 06. April 2016 – XII ZR 29/15, NZM 2016, 585; BGH, Urteil vom 23. April 2008 – XII ZR 62/06, NJW 2008, 2497 - wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam).
  • Je nach Abschlussdatum des Mietvertrags dürfte auch eine Vertragsanpassung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage infrage kommen (§ 313 BGB), und zwar dann, wenn bei Abschluss des Vertrages von einer entstehenden Corona-Pandemie und daraus folgendem behördlichem Nutzungsverbot noch nicht auszugehen war. Beide Parteien könnten das Mietverhältnis dann fristlos kündigen oder der Mieter könnte wiederum eine angemessene Herabsetzung der Miete verlangen. Eine Kündigung kommt aber gerade in Gewerberaummietverhältnissen in aller Regel nicht infrage. Denn Überlegungen zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags werden nur dann praktisch, wenn der Mieter seine unternehmerischen Aktivitäten beenden und sein Gewerbe endgültig abmelden möchte oder wenn der Vermieter die Mieträume neu herrichten und neu vermieten möchte.

Bevor es zu solchen Schritten kommt, sollten beide Vertragsparteien aufeinander zu gehen, um die Krise gemeinsam zu bewältigen. Denn so wie dem Gewerbemieter am Behalten seiner eingelaufenen Firmenadresse und an der weiteren Nutzung seiner dort eingebrachten Investitionen in die Betriebsräume gelegen ist, so ist dem Vermieter an einer weiter auskömmlichen Vermietung seiner Räumlichkeiten gelegen. Deshalb gilt es, jetzt eingetretene Notsituationen gemeinsam zu überwinden. Ist eine Umsatzmiete vereinbart, reduziert sie sich innerhalb etwaiger vertraglich vereinbarten Ober- und Untergrenzen sowieso.

In den Kreisen Ostholstein und Nordfriesland ist es bereits zu behördlich verfügten Nutzungsverboten von Zweitwohnungen mit Rückreiseverpflichtung gekommen, um dort das Gesundheitssystem nicht unnötig zu belasten. Eine solche Schutzmaßnahme gegen Corona ist sofort vollziehbar (VG Schleswig, Beschluss vom 21.3.2020 - 1 B 10/20 bis 1 B 14/20, FD-MietR 2020, 427977).

Bestehen keine Betriebsverbote, bleiben die Mieträume nutzbar und die Mietforderung besteht in vollem Umfang. Hinzu kommt das Betriebsrisiko, dass abgesehen von einer vorliegenden höheren Gewalt beim Gewerbemieter liegt. Will oder kann er aus Angst vor Corona sein Geschäft/Gewerbe nicht mehr betreiben, hindert dies also die Zahlungsansprüche des Vermieters nicht. Gleiches gilt für den Fall erlittener Umsatzeinbußen, weil Kunden oder Gäste fernbleiben. Für diese Fälle wird das neue Recht bedeutsam.

Für die Wohnungsmiete gilt dasselbe. In dem Moment, in dem behördliche Nutzungsverbote auch für eine Wohnung ausgesprochen werden, gilt im Grunde genommen dasselbe wie im Fall des Gewerbemietrechts. Von einer solchen Situation ist aber zumindest jetzt nicht auszugehen. Denn auf diese Weise würden die Behörden Wohnungsnotstände schaffen, anders ausgedrückt: eine öffentliche Gefahr für die Sicherheit und Ordnung durch drohende Obdachlosigkeit. Deshalb ist anzunehmen, dass es zu öffentlich-rechtlichen Nutzungsverboten nicht kommen wird. Solange der Mieter also in der Wohnung lebt, muss er auch Miete zahlen. Ob er bei erwiesener Kontamination der Wohnung mindern oder gesundheitsbedingt kündigen kann, werden die Gerichte im einzelnen Fall klären müssen. Aber mit praktischer Vernunft betrachtet: auch zu solchen Fällen wird es nicht kommen, solange der Mieter in seiner eigenen Wohnung in Quarantäne sitzt oder tatsächlich im Krankenhaus liegt. Unterhalb dieser Fälle berechtigt die reine Angst vor Corona nicht zur Minderung der Miete und auch nicht zur außerordentlichen Kündigung.

Kaution

Vertraglich vereinbarte Mietkautionen sind zu leisten

Vertraglich vereinbarte Mietkautionen sind zu leisten, können also auch ohne Rücksicht auf das Moratorium vom Vermieter gefordert werden. Denn das Moratorium bezieht sich nur auf Mieten, nicht auf sonstige vertragliche Sicherheiten. Das neue Recht erwähnt die Frage einer unbezahlten Mietkaution nicht einmal. Sind aber Kautionen ausdrücklich nicht erfasst, und müssen sie deshalb geleistet werden, dann kann im Falle ihrer unterlassenen Leistung unter den Voraussetzungen von §§ 569 Absatz 2a BGB gekündigt werden.

In der Gewerberaum-/Geschäftsraummiete gilt das Kündigungsrecht des Vermieters wegen eines Kautionsverzugs gemäß § 569 Abs. 2a BGB mangels Verweisung in § 578 BGB nicht. Eine inhaltlich ähnliche Regelung wie § 569 Abs. 2a BGB ist aber dort häufig vertraglich nachgezeichnet. Auch unabhängig von einer vertraglichen Vereinbarung kommt der BGH mit Urteil vom 12.3.2007 (XII ZR 36/05, NZM 2007, 400; ebenso KG Berlin, Beschluss vom 19. April 2018 – 8 U 169/15, juris) zumindest im Falle der vorenthaltenen insgesamten Kautionsleistung zumindest nach Abmahnung zur Möglichkeit einer fristlosen Kündigung des Vermieters nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB (näher: Hannemann/Horst, Das neue Mietrecht - die Mietrechtsreform 2013 in der anwaltlichen Praxis, § 6 I 1, S. 101 Rn. 3).

In allen diesen Fällen kann nach der hier vertretenen Auffassung auch jetzt im Gewerbemietrecht im zeitlichen Geltungsbereich der Moratoriumsregel gekündigt werden. Ausnahmen bestehen nur dann, wenn der Anspruch auf Kautionsleistung anderweitig ausgeschlossen oder einredebehaftet ist.

Betriebskosten

Leistungsverweigerungsrecht

Besonderheiten gelten nach neuem Recht für die Bezahlung bezogener Versorgungsleistungen, die zur Daseinsvorsorge dienen. Hier greift ein befristetes Leistungsverweigerungsrecht ein, dass der Kunde - sei er Vermieter oder Mieter - einer erhaltenen Strom-, Gas- und Wasserrechnung sowie einer Rechnung für entgegengenommene Telekommunikationsdienste entgegenstellen kann. Das Leistungsverweigerungsrecht gilt für Kleinstunternehmer (Unternehmer mit bis zu 9 Beschäftigten und einem Jahresumsatz von bis zu 2 Millionen €) und für Verbraucher, also für Privatleute. Mit diesem Ansatz kann offenbleiben, ob ein privater Vermieter Verbraucher oder Unternehmer ist. Ihm steht das Recht immer zu. Der Wohnungsmieter ist in jedem Fall Verbraucher, der Gewerbemieter auch dann Unternehmer, wenn er als Existenzgründer ein „Startup“ betreibt (BGH, Beschluss vom 24.02.2005 – III ZB 36/04, NZM 2005, S. 342, 342).

Auch die Wohnungseigentümergemeinschaft wird als Verbraucher eingeordnet. Können einzelne Eigentümer dieser Gemeinschaft nicht zahlen, so kann sich die Gemeinschaft an sich gegenüber ihren Vertragspartnern bei Dauerschuldverhältnissen auf das nachfolgend erklärte Leistungsverweigerungsrecht berufen.

Das Leistungsverweigerungsrecht ist zeitlich begrenzt auf Zahlungen, die im Zeitraum vom 8. März 2020 bis zum 30. Juli 2020 fällig werden. Es gilt für Dauerschuldverhältnisse, die vor dem 8. März 2020 abgeschlossen wurden. Gemeint sind Dauerschuldverhältnisse, die der Daseinsvorsorge dienen oder die zur angemessenen Fortsetzung des Erwerbs erforderlich sind. Nach der Begründung umfasst sind zum Beispiel Pflichtversicherungen und wohl auch die Gebäudeversicherung, Lieferverträge über Gas, Strom und Wasser, sowie Telekommunikation.

Als Einrede gegen die Leistungspflicht muss das Leistungsverweigerungsrecht ausdrücklich geltend gemacht werden. Im Streitfall muss belegt werden, dass Corona-Pandemie-bedingt nicht oder nur zu wenig gezahlt werden kann. Wird das Leistungsverweigerungsrecht geltend gemacht, knüpfen sich daran keine Schadensersatzpflichten oder sonstige Sekundärpflichten.

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen

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