Energiesparpaket

Verbraucherinformationspflichten bei größeren Mehrfamilienhäusern - und die Kosten?

Nach einem entsprechenden Kabinettsbeschluss am 24.08.2022 ist die Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über kurzfristig wirksame Maßnahmen (Kurzfristenenergiesicherungsverordnung – EnSikuV) am 26.08.2022 im Bundesgesetzblatt verkündet worden (BGBl. I/Nr. 31/2022, S. 1446 ff.) und am 01.09.2022 in Kraft getreten. Auf der Ermächtigungsgrundlage von § 30 des Energiesicherheitsgesetzes (EnSiG) kommt es zu folgenden Inhalten:

Einseitiges Recht für Mieter zum Absinken von Heizungstemperaturen

Mieter dürfen freiwillig die Temperatur absenken. Vermieter bleiben verpflichtet, die notwendigen Vorlauftemperaturen vorzuhalten (§ 3 EnSikuV) Sie müssen aber sicherstellen, dass durch Ihr Verhalten kein Schimmel entsteht. Das Schimmelrisiko soll durch vermehrtes Lüften ausgeglichen werden können. Dies müsse die Mieter auch bei Abwesenheit sicherstellen, so die Verordnungsbegründung. Auch sollen Mieter sicherstellen, dass sie bestimmte Mindesttemperaturen durch ihr freiwilliges restriktives Heizverhalten nicht unterschreiten. Konkrete Angaben werden aber nicht gemacht.

Hingewiesen wird in der Verordnungsbegründung auch auf den möglichen Verursachungsbeitrag des Vermieters. Denn er sei gehalten, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Gebrauch zu halten. Die Gebäudehülle sei ggf. so zu ertüchtigen, dass keine Schäden durch Schimmelbildung entstehen können.

Und damit kein Missverständnis aufkommt: Der Vermieter bleibt zur Wärme- und Warmwasserversorgung verpflichtet (VG Frankfurt/Main, Beschluss vom 22. 8. 2022 - 8 L 1907/22.F; AG Frankfurt/Main, Beschluss vom 5.7.2022 - 33 C 2065/22 (76); AG Leonberg, Urteil vom 27.12.2018 - 2 C 231/18, WuM 2022, 477).

Informationspflichten über Preissteigerungen (§ 9 EnSikuV)

Gasversorger sollen die Eigentümer als Endkunden bis zum 30. September informieren über:

Energieverbrauch und Energiekosten des Gebäudes in der letzten Heizperiode (1. Oktober bis 31. März);
voraussichtliche Energiekosten des Gebäudes für die aktuelle Heizperiode;
rechnerisches Einsparpotential in kWh und Euro bei Reduktion der durchschnittlichen Raumtemperatur um 1 Grad Celsius.

Eigentümer von Wohngebäuden mit mehr als 10 Wohneinheiten, die mit Gas beheizt werden bzw. das Warmwasser aufbereiten, müssen ihren Nutzern (Mietern und Wohnungseigentümern) diese Informationen bis zum 31. Oktober 2022 übermitteln.

Zusätzlich sind sie verpflichtet, diese Informationen auf die einzelne Wohnung auf der Grundlage des letzten Verbrauchs in der vorhergehenden Heizperiode herunterzurechnen bzw. zu bestimmen.

Und wer trägt die Kosten dafür?

Fraglich bleibt, wem die entstehenden Kosten für diese Information zuzuweisen sind. Denn daran hat die Bundesregierung - natürlich - nicht gedacht.

Einordnung als Betriebskosten

Denkbar ist zunächst, die Kosten der Information als Betriebskosten einzuordnen. Hier konnte es sich handeln um:

Kosten der Verbraucherinformation
§ 7 Abs. 2 HeizkostenV bezeichnet Kosten der Verbraucherinformation nur nach § 6a der Verordnung, nicht aber nach der parallel thematisierenden und später in Kraft gesetzten „Habeck-Verordnung“. Wollte der Gesetzgeber in §§ 7, 6a HeizkostenVO eine abschließende Regelung treffen? Ist das absolute Schweigen in der Verordnung und auch in deren Kommentierung deshalb als beredtes Schweigen des Gesetzgebers zu verstehen? Eine verbindliche Antwort der Rechtsprechung steht natürlich noch aus. Dafür ist das Thema noch zu jung.
Kosten der Berechnung des Brennstoffverbrauchs
§ 2 Nr. 4 a) BetrkV macht auch „Kosten der Berechnung und Aufteilung“ im Rahmen der Heizungskosten umlagefähig. Problem: ist hier nur die endgültige Erstellung der Abrechnung gemeint oder auch die unterjährige vorgeschaltete Information über wohnungsbezogen berechnete Verbräuche? Auch hierzu lassen sich noch keine Gerichtsentscheidungen finden.

Einordnung als Verwaltungskosten?

Sollten sich beide Varianten nicht annehmen lassen, dann wäre auch eine Einordnung als Verwaltungskosten zu diskutieren, die gemäß § 1 Abs. 2 BetrKV der Vermieter zu tragen hat.

Unterstellt, man käme um eine Einordnung als Verwaltungskosten nicht herum, bleibt weiter zu klären, ob es sich um notwendig anfallende Kosten handelt oder ob sie schlicht vermieden werden können. Bemerkenswert ist in diesem Kontext, dass eine unterlassene Erfüllung der Informationspflicht öffentlich-rechtlich nicht sanktioniert ist. Denn ein Bußgeld wird nicht fällig. Die Verordnung hat selbst keinen Bußgeldtatbestand und verweist auch nicht auf andere Bußgeldvorschriften. In diesem Zusammenhang zu erwähnen sind §§ 15 Abs. 1, 30 EnSiG, die Bußgelder vorsehen, wenn angeordneten Pflichten aus einzelnen Verordnungen auf der Grundlage dieser Ermächtigungsnormen nicht genügt wird. Es fehlt aber der Verweis in der „Habeck-VO“. Deshalb gilt: „keine Strafe ohne geschriebenes Gesetz“ (nulla poena sine lege scripta).

Zu bedenken ist aber ein möglicher Schadensersatzanspruch des Mieters gegen den Vermieter aus §§ 280 Abs. 1, 281 BGB wegen Verletzung einer mietvertraglichen Nebenpflicht zur Information über Verbrauchswerte. Kann der Mieter erfolgreich vortragen, dass er bei Kenntnis der Verbrauchswerte anders geheizt und deshalb Kosten gespart hätte?

Dagegen spricht: Kostensteigerungen sind allgemein bekannt; der Mieter dürfte seinen Schaden auch kaum beziffern können.

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen