Heizkosten

Umrüstungen und Informationspflichten

Bereits am 01.12.2021 ist die Verordnung über die Änderung der Verordnung über Heizkostenabrechnungen vom 24.11.2021 in Kraft getreten (BGBl I Nr. 80/2021, S. 4964 ff; dazu bereits: Pfeifer, Die wichtigsten Neuregelungen der HeizkostenV nach der Novelle vom Dezember 2021, DWW 2022, 284 ff).

Nach einer Umstellungszeit, man könnte auch sagen „nach einer Anlaufphase“, geht es jetzt ans Eingemachte. Hintergrund sind europäische Vorgaben zur Energieeffizienz.

Pflicht zur Umrüstung auf fernablesbare Zähler

Nun müssen neu installierte Zähler aus der Ferne ablesbar sein, eingebaute nicht fernablesbare Zähler bis Ende 2026 entsprechend nachgerüstet oder durch neue Zähler ersetzt werden (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV).

Informationen zum Energieverbrauch

Zu unterscheiden sind monatliche Verbraucherinformationen (§ 6 Abs. 2 HeizkostenV) und jährliche Informationen „zusammen mit den Abrechnungen“ (§ 6 Abs. 3 HeizkostenV). Sie müssen einen Vergleich zum vorherigen Verbrauch und zum Durchschnittsverbrauch enthalten. Bei all dem sind Datenschutz und Datensicherheiten nach dem Stand der Technik zu gewährleisten (§§ 5, 6a, 6b, 7, 12 Abs. 1 Satz 2 ff HeizkostenV). Maßgebend dafür sind sogenannte „Schutzprofile und technische Richtlinien des Bundesamtes für Sicherheit in der Informationstechnik“. Monatliche Informationen müssen nur dann erteilt werden, wenn fernablesbare Verbrauchsgeräte montiert sind, sonst nicht (§ 6 Abs. 1 HeizkostenV). Jährliche Informationen zusammen mit den Abrechnungen müssen unabhängig davon in jedem Fall erfolgen.

Das Wesentliche dazu in Grundzügen:

  • Neu installierte Messtechnik muss fernablesbar sein. Nicht fernablesbare Geräte im Immobilienbestand sind bis spätestens zum 31. Dezember 2026 auszutauschen.
  • Seit dem 1. Dezember 2022 dürfen nur noch fernablesbare Geräte verbaut werden, die interoperabel, also von Dritten auslesbar sind und an ein sogenanntes Smart-Meter-Gateway (SMGW) angeschlossen werden können. Die Umrüstung auf diese Technik muss spätestens bis zum 31. Dezember 2031 abgeschlossen sein.
  • Sind fernablesbare Verbrauchserfassungsgeräte installiert, besteht für Eigentümer seit dem 1. Januar 2022 die Pflicht, Mietern monatlich ihren Heiz- und Warmwasserverbrauch mitzuteilen (unterjährige Verbrauchsinformation). Das kann digital oder „old school“ auf Papier erfolgen. Es liegt auf der Hand, dass die Übermittlung und Mitteilung durch eine vorhandene digitale Informationsstruktur billiger ist.
  • Neben der unterjährigen Informationspflicht müssen jährliche Heizkostenabrechnungen seit dem 1. Dezember 2021 - unabhängig von vorhandenen fernablesbaren oder nicht fernablesbaren Verbrauchserfassungsmessern - folgende Informationen enthalten:
    1. Anteile der eingesetzten Energieträger, bei Fernwärme auch die entwickelten Treibhausgasemissionen und der Primärenergiefaktor des Fernwärmenetzes; zur Erklärung: Primärenergie ist die gesamte Energiemenge, die zur Erzeugung der Wärmeenergie dient, die dann abgegeben wird. Endenergie ist die Energie, die beim endgültigen Verbraucher ankommt bzw. dort verbraucht wird,
    2. zum Vergleich der Energieverbrauch des Vorjahres und
    3. das statistische Mittel vergleichbarer Nutzer,
    4. die auf verbrauchte Energie anfallenden und erhobenen Steuern, Abgaben und Zölle, sowie schließlich
    5. die Kontaktdaten von Verbraucherorganisationen, Energieagenturen sowie Hinweise zum Streitbeilegungsverfahren.

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FAQ‘s zur Informationspflicht nach der HeizkostenV und zu deren Kosten

Wer zahlt für den jetzt nötigen Mehraufwand, den die unterjährigen Verbrauchsinformationspflichten verursachen?

Kosten in Zusammenhang mit der Ablesung und Abrechnung von Heizkosten trägt der Mieter (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV: „… Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung … sowie der Kosten der Berechnung, Aufteilung und Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen …“). Kosten lassen sich durch elektronische Übermittlung, bzw. durch das Zugänglichmachen der Verbrauchswerte in digitaler Form minimieren.

Können meine Mieter auf Verbrauchsinformationen verzichten, weil sie überhaupt kein Interesse daran haben und die Kosten nicht tragen möchten?

Das ist nicht vorgesehen. Denn § 2 HeizkostenV erklärt die Vorschriften der Heizkostenverordnung, also auch die Pflichten zur zusätzlichen monatlichen Verbrauchsinformation, für zwingend und für unverzichtbar. Ein jetzt neu geschaffenes zusätzliches Kürzungsrecht des Mieters in § 12 Abs. 1 S. 2 und 3 HeizkostenV für den Fall einer unterlassenen Verbrauchsinformation zeigt das auch: Damit kann der Mieter bereits nur deswegen zusätzlich 3 % vom Rechnungsbetrag der jährlichen Heizkostenabrechnung einbehalten, wenn der Pflicht zur monatlichen Verbrauchsinformation nicht genügt wurde.

Benötige ich jetzt immer einen professionellen Ablesedienst?

Im Zweifel, ja. Geschuldet sind auch ein Vergleich mit dem Durchschnittsnutzer derselben Nutzerkategorie und ein Vergleich des witterungsbereinigten Energieverbrauchs in grafischer Form (§ 6 a Abs. 3 und 5 HeizkostenV, über die der Mieter informiert werden muss. Über diese Werte verfügen im Zweifel nur professionelle Dienstleister. Deshalb gibt es Stimmen, die die neue Heizkostenverordnung als „Gelddruckmaschine“ für Heizungsableseunternehmen ansehen.

Innerhalb der Informationspflichten müssen auch durchschnittliche Vergleichswerte zugänglich gemacht werden. Wie steht‘s mit dem Datenschutz?

Weil zu diesen Angaben eine gesetzliche Verpflichtung besteht, ist die Erhebung, Verarbeitung und Weitergabe dieser Daten im Sinne des Datenschutzrechtes „gerechtfertigt“ (§§ 5, 6a, 6b, 7, 12 Abs. 1 Satz 2 ff HeizkostenV in Verbindung mit Art. 6 Abs. 1 S. 1 Buchstabe c DS-GVO). Gleichwohl müssen die Mieter datenschutzrechtlich umfassend informiert werden (Art. 13, 14 DSGVO).

Wie genügt man als Vermieter der zusätzlichen monatlichen Verbraucherinformationspflicht? Handelt es sich um eine „Bringschuld“, bei der der Vermieter informieren muss?

Ja, der Vermieter muss die Informationen mitteilen (§ 6 Abs. 2 HeizkostenV). Nach dem hier empfohlenen digitalen kostengünstigeren Vorgehen genügt eine Push-Mail mit Hinweis auf die Stelle, an der die Informationen vom Mieter abgerufen werden können. Zu empfehlen ist ein direkter Link mit zusätzlichem Passwort, zum Beispiel in ein geschütztes Extranet oder in eine Datenplattform nach der Art von „We Transfer“. Enthält die Email keinen Verweis auf die Fundstelle, sondern die Informatinen selbst, ist dann aber aus datenschutzrechtlichen Gründen eine End-to-End-Verschlüsselung notwendig, zur Zeit noch etwas aufwändiger für darin nicht geübte Zeitgenossen.

Wenn ich „old shool“, also herkömmlich mit Brief, Papier und Porto arbeiten möchte, muss ich dann den Zugang der monatlichen Verbrauchsinformation beim Mieter nachweisen?

Nachgewiesen werden müssen vor allem rechtlich bedeutsame Willenserklärungen und ausgeübte Gestaltungsrechte. Hier handelt es sich lediglich um eine Information über Verbrauchswerte, nicht über dadurch verursachte Kosten. Gleichwohl ist die Dokumentation des Zugangs in der Praxis bedeutsam, wenn der Mieter sich auf das neue Kürzungsrecht wegen unterlassener Mitteilung beruft. Praktikabel dürfte die Zustellung durch einen Boten sein, entweder durch einen Hausmeisterdienst oder durch sonstige Gewährspersonen.

Angenommen das Ableseunternehmen kommt für mich als Vermieter den zusätzlichen Verbrauchsinformationspflichten nicht nach und der Mieter macht deshalb am Jahresende ein Kürzungsrecht von 3 % geltend: kann ich mir dann das Geld bei meinem Dienstleister im Regresswege wiederholen?

Die Frage dürfte zunächst von der Vertragsgestaltung mit dem Dienstleister abhängen. Denn der Vermieter ist informationspflichtig, der Dienstleister nur dann, wenn er diese Pflicht vertraglich übernommen hat. Abgesehen davon muss den Dienstleister auch ein Verschulden treffen. Das kann diskussionsfähig werden in dem Moment, in dem zeitnah noch keine Arbeitssoftware beschafft werden kann, die den Anforderungen nach der neuen Heizkostenverordnung genügt.

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover / Solingen