Heizungstausch

Wärmepumpe und „aufgepeppte“ Gasheizung

Einen regelrechten „Heizungstausch“ plant Eigentümer und Vermieter E nicht. Stattdessen möchte er seinen vorhandenen Gasheizungen mit zusätzlichen Wärmepumpen ein „Tuning“ verpassen; er plant in seinem Immobilienportfolio - Mehrfamilienhäuser, gemischt genutzte Nutzungseinheiten und rein gewerblich genutzte Nutzungseinheiten - Wärmepumpen einzubauen und die vorhandenen Gasheizungen in seinen verschiedenen Häusern bei Notwendigkeit im Hybridbetrieb hinzuheizen lassen.

Sein Energieberater hat berechnet, dass er die Wärmepumpen in allen Fällen mit einer Vorlauftemperatur von bis zu 55 °C betreiben und dabei bei normalen Außentemperaturlagen ausreichend heizen kann. Denn er hatte bereits im Jahr 2023 energetisch ertüchtigt und die anfallenden Kosten als Modernisierungskosten auf die Mieter umgelegt. Dabei wurden in zwei 6-Familienhäusern (12 Wohnungen insgesamt) in 8 von 12 Fällen die Obergrenze (Kappungsgrenze) für modernisierungsbedingte Wertverbesserungen bereits erreicht, ebenso in zwei 9-Familienhäusern (18 Wohnungen) in 8 von 18 Fällen.

Eigentümer und Vermieter E fragt,

in welchen Fällen eine Wertverbesserungsmaßnahme vorliegt,
wie viel Zeit bei den erst im Jahre 2023 ausgebrachten Mieterhöhungen nach Wertverbesserungsmaßnahmen vergehen muss, bis die Kosten der Wärmepumpenanlagen umgelegt werden können,
ob im Rahmen einer Wertverbesserung abgewartet werden muss, bis ein Fernwärmeplan der Kommune vorliegt,
ob man bei einer Wertverbesserungsmaßnahme mit der Weitergabe der Kosten eine besondere Frist seit Einzug der Mieter abwarten muss, und
ob private und gewerbliche Mieter bei der Mieterhöhung gleich behandelt werden?

Wertverbesserung als Modernisierungsmaßnahme

In jedem Fall handelt es sich bei dem geplanten Einbau von Wärmepumpen um eine Wertverbesserung, wenn die Vorgaben des § 71 Abs. 1 GEG mit dem Einsatz von erneuerbarer Energie zur Erzeugung von 65 % der benötigten Heizwärme / Warmwassers eingehalten werden und die Anschaffung auch mit staatlichen Fördermitteln finanziert wird (§§ 555 b Nr. 1a, 559 e BGB). Fehlt es daran, kann es sich immer noch um eine energetische Modernisierung (§ 555 b Nr. 1 BGB) oder bei Eingreifen einer gesetzlichen Verpflichtung zum Heizungstausch um eine Maßnahme handeln, zu der der Gesetzgeber veranlasst und über die der Eigentümer deshalb nicht freiwillig entscheiden kann (§ 555 b Na. 6 BGB). Beide Alternativen ziehen dann auch die Möglichkeit der Mieterhöhung nach §§ 559 ff BGB nach sich. Handelt es sich um eine „sonstige energetische Baumaßnahme“, mit der nicht erneuerbare (mit fossilen Energieträgern produzierte) Primärrnergie zur Erzeugung der eigentlichen Wärmeverbrauchsenergie eingespart oder dem Klimaschutz auf andere Weise Vorschub geleistet wird, so muss der Mieter diese Maßnahme zwar dulden, aber keine Mieterhöhung akzeptieren (§§ 555 b Nr. 2, 559 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Heizungstausch auch ohne Fernwärmeplan möglich

Bei der Umsetzung der Modernisierung muss man nicht abwarten, bis ein Fernwärmeplan der Kommune vorliegt. Der Heizungsumtausch als freiwillige Maßnahme ohne gesetzlichen Zwang ist möglich und zulässig. Er gilt ebenso als Wertverbesserung im Sinne einer Modernisierung.

Keine Wartefrist seit Einzug

Bei einer Modernisierungsmaßnahme muss mit der Mieterhöhung auch keine besondere Frist seit Einzug eines Mieters beachtet werden. Die Wartefrist von 15 Monaten, zum Beispiel zu beachten bei der Mietspiegelerhöhung, greift nicht (§ 558 Abs. 1 Satz 3 BGB). Andere gesetzliche Vorgaben dazu existieren nicht.

Achtung: Wartefrist seit der letzten Modernisierung prüfen

Allerdings können sich aus den Kappungsgrenze Wartefristen ergeben, wenn noch vor kurzem modernisierende Baumaßnahmen und daran anknüpfend Mieterhöhungen durchgeführt wurden, bis die Kosten der Wärmepumpenanlagen ebenfalls umgelegt werden können. Zwar können mehrere Modernisierungsmaßnahmen mit mehreren Mieterhöhungen als Folge hintereinander geschaltet werden (BGH, Urteil vom 28. April 2021 – VIII ZR 5/20, juris), aber die dabei zu beachtende Kappungsgrenze von 2 € / 3 € pro Quadratmeter monatlich gilt 6 Jahre lang (§§ 559 Absatz 3a Satz 1 und 2 BGB, 559 e Abs. 3 BGB - 0,50 € pro Quadratmeter monatlich bei reinem Heizungstausch, 2 € /3 € pro Quadratmeter monatlich bei kombinierten Baumaßnahmen zur energetischen Ertüchtigung).

In unserem Beispielfall, in denen die Kappungsgrenze bereits im Jahre 2023 durch selbstständige modernisierungsbedingte Mieterhöhungen ausgereizt wurde, können die Kosten für die neu eingebauten Wärmepumpen deshalb erst nach Ablauf von 6 Jahren umgelegt werden. Eine weitere Modernisierungs-Mieterhöhung ist in diesen Fällen folglich erst nach Ablauf von 6 Jahren möglich. Eine besondere Kappungsgrenze von 5 Jahren gilt im Falle einer vorherigen modernisierungsbedingten Mieterhöhung im „vereinfachten Verfahren“ (§ 559 c Abs. 4 Satz 1 BGB; Ausnahmen in Abs. 2 der Vorschrift).

Keine Gleichbehandlung gewerblicher Mieter

Wohnungsmieter und gewerbliche Mieter werden beim Thema „Heizungstausch“ nicht immer gleich behandelt. Im Falle einer Mieterhöhung nach Einbau von Wärmepumpen gilt § 71 o GEG nur für Wohnraummieter; die Effizienz beschreibende Jahresarbeitszahl (JAZ) > 2,5 muss erreicht werden, um keine Kürzungen der anrechenbaren Baukosten auszulösen. Wird sie nicht erreicht, können schon deswegen nur 50 % der Baukosten angesetzt werden. Diese erreichte Heizeffizienz (JAZ > 2,5) muss nachgewiesen werden (§ 71 o Abs. 1 Satz 1 GEG), es sei denn, die Vorlauftemperatur muss 55 °C nicht überschreiten (§ 71 o Abs. 1 Satz 2 Nr. 4 GEG; zu den übrigen Ausnahmen von der Nachweispflicht einer erreichten Heizeffizienz der Wärmepumpe vergleiche Nrn.1 bis 3 der Vorschrift).

Für gewerbliche Mieter gilt die Vorschrift nicht. Denn Abs. 1 Satz 1 stellt ausdrücklich auf „Gebäude mit Wohnungen“ ab. Die Mieterhöhungsmöglichkeiten richten sich bei gewerblichen Mietern nur nach dem Inhalt des Mietvertrages. Denn gesetzliche Vorschriften dazu existieren im Unterschied zur Wohnungsmiete nicht. § 578 Abs. 1 und Abs. 2 BGB stellt für die Modernisierung bei der Gewerbemiete nur auf die gesetzlichen Duldungspflichten ab, nicht auf die Vorschriften der Wohnungsmiete zur Mieterhöhung. Deshalb sind auch die nur für das Wohnraummietrecht zu beachtenden Vorschriften zur Einhaltung von Kappungsgrenze in der Gewerbemiete nicht einschlägig. Mieterhöhungen nach Modernisierung sind aber bei entsprechender mietvertraglicher Vereinbarung möglich (LG Berlin, Beschluss vom 13. April 2021 – 51 S 16/20, juris = WuM 2021, 738). Dabei bleibt ohne Belang, ob sie bereits bei Vertragsschluss aufgenommen sind, oder später ergänzend anlässlich des bevorstehenden Heizungstauschs geschlossen werden, so zum Beispiel durch eine Modernisierungsvereinbarung (§ 555 f BGB).

Schon im Gewerberaummietvertrag selbst ist es möglich und zulässig, zum Beispiel die analoge Geltung der Mieterhöhungsvorschriften für die Wohnungsmiete nach Modernisierung zu vereinbaren (Geldmacher, in: Fritz/Geldmacher/Leo, Gewerberaummietrecht, 5. Aufl. 2024, § 3 Rn. 465, S. 220, dort auch zum empfohlenen Inhalt und zum empfohlenen „Standort“ einer Formularklausel im Vertragswerk; zu der Frage, ob § 559 BGB im Gewerberaummietvertrag als geltend vereinbart werden kann, vgl. Auch: Krüger, in: Guhling / Günter, Kommentar zur Gewerberaummiete, 3. Aufl. 2024, § 555 c BGB Rn. 17 - bejahend nicht nur für eine Individualvereinbarung, sondern auch für eine Formularklausel (str.) mit Überblick zum Meinungsstand; ebenso im Falle der Formularklausel dafür: Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 16. Aufl. 2024, § 559 BGB Rn. 19; Schüller, in: BeckOK BGB, § 59 BGB Rn. 7).

Enthält der Vertrag selbst dazu keine Angaben, so kann ein Vermieter im Falle eines unbefristet abgeschlossenen Gewerberaummietvertrags eine Mieterhöhung auch durch Änderungskündigung durchsetzen (Geldmacher, in: Fritz/Geldmacher/Leo, Gewerberaummietrecht, 5. Aufl. 2024, § 3 Rn. 465, S. 220): er kann also den bestehenden Vertrag kündigen und mit dem Angebot auf Abschluss eines neuen Vertrags mit modernisierungsbedingt erhöhter Miete verbinden. Nochmals deutlich: Das ist nur bei der Gewerberaummiete möglich, nicht bei der Wohnungsmiete! Dort ist die Möglichkeit zu einer Änderungskündigung gesetzlich ausgeschlossen (§ 573 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Daneben gibt es auch in der Gewerbemiete die Möglichkeit zum Abschluss einer Mieterhöhungsvereinbarung nach § 555 f BGB; die Vorschrift wird durch eine entsprechende Verweisung auf das Gewerberaummietrecht erstreckt (§ 578 Abs. 2 Satz 1 BGB). Wenn eine Modernisierungs-Mieterhöhung nicht möglich ist, bleibt spannend, ob man dann ein Contracting als Ausweg für die Situation nach GEG betrachten kann. Denn in diesem Falle investiert der Contractor in die Technik und die Mieter übernehmen die Kosten als Betriebskosten im Rahmen von § 556 c BGB.

Als Folgefrage schließt sich dann an: Muss dazu die Heizung verkauft werden, vermietet werden, die Nutzung gestattet werden gegenüber dem Contractor?. Aber dies ist ein eigenes Thema …

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover / Solingen