Kellergeschoss

Miete: Kellerräume als Wohnraum vermietbar?

Differenzen zur tatsächlichen Wohnfläche können bei angegebener Mietfläche im Vertrag zur Annahme von Sachmängeln führen, wenn sie mehr als 10 % betragen. Voraussetzung ist, dass sie nicht als unverbindliche Beschreibung, sondern als Beschaffenheitsvereinbarung einzuordnen sind. Der relativierende Zusatz „ca.“ ändert daran nichts (BGH, Beschluss vom 22.6.2021 -VIII ZR 26/20, Urteil vom 24. März 2004 -VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 unter II 2 a; Urteil vom 23. 5. 2007 –VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626 Rn. 13 f, 17; Urteil vom 16.9.2009 -VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421 Rn. 9).

Wohnflächenermittlung

Um aus einem „Soll-Ist-Vergleich“ auf eine gewährleistungsrechtlich relevante Abweichung schließen zu können, ist zunächst zu ermitteln, wie der Begriff „Wohnfläche“ im Mietvertrag zu verstehen ist, bzw. auf welche Methode der Wohnflächenermittlung der Begriff Bezug nimmt. Er ist also auslegungsbedürftig. Erst nach gefundenem Auslegungsergebnis lässt sich also der Vergleich anstellen und eine eventuelle Abweichung ermitteln. Dies betont der BGH jüngst mit Beschluss vom 22.6.2021 -VIII ZR 26/20.

Dabei ist eine Anwendung der nur für den preisgebundenen Wohnungsbau vorgegebenen Wohnflächenberechnungsverordnung (WFlV) oder der davor geltenden II. Berechnungsverordnung (II. BV) nicht zwingend. Die Auslegung richtet sich dann zunächst nach dem vertraglich Gewollten. Das kann dazu führen, dass in den Begriff der Wohnfläche auch Räume im Kellergeschoss mit unterdurchschnittlicher Beleuchtung mit einzubeziehen sind, die nach den genannten Verordnungen nicht berücksichtigungsfähig wären. Selbst wenn es sich nach der Baugenehmigung bei diesen Räumlichkeiten nicht um Räumlichkeiten handelt, die zum Wohnen dienen können, so kann sich aus einer deshalb anzunehmenden öffentlich-rechtlichen Nutzungsbeschränkung keine zur Minderung berechtigende Einschränkung der Nutzbarkeit ergeben, solange die Bauaufsichtsbehörde nicht eingeschritten ist (BGH, Beschluss vom 22.6.2021 -VIII ZR 26/20, Rn. 13, Urteil vom 16.9.2009 -VIII ZR 275/08, Rn. 6).

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen

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