Klimaschutz

Häufig gestellte Fragen zur energetischen Optimierung von Immobilien beim Klimaschutz

Klimaschutz ist nicht nur in aller Munde, sondern generiert zum „Hype“. Jenseits jeder Blockbildung in Befürworter und „Leugner“ führt die Beratungspraxis in diesem komplexen Gebiet sehr zügig zu Fragen, die sich mit technischen Empfehlungen zum Beispiel für neue Heizsysteme, mit dem insgesamten Gebäudemanagement zwischen Sanierung und Modernisierung und insbesondere mit den Auswirkungen für den Immobilienbestand befassen, unterschieden nach selbst bewohntem Eigentum, vermietetem Eigentum, Einzeleigentum und Wohnungseigentümergemeinschaften. Natürlich begleitet auch die Frage nach Fördermitteln Überlegungen, das eigene Haus energetisch zur ertüchtigen. Hier die häufigsten Fragen und Antworten:

Gesetzlicher Sachstand

Wie ist der aktuelle gesetzliche Sachstand bei der Umsetzung von Klimaschutz und Energiewende in Immobilien?

Das Bundesklimaschutzgesetz, das die allgemeinen Ziele der Energiewende innerhalb der Anstrengungen zum Klimaschutz vorgibt und die Rahmenbedingungen zur Umsetzung des beschlossenen Klimapakets 2030 ressortübergreifend formuliert, ist in Kraft getreten; ebenso die Grundregeln zur steuerlichen Umsetzung (Gesetz zur Einführung eines Bundes-Klimaschutzgesetzes und zur Änderung weiterer Vorschriften vom 12.12.2019, BGBl I 2019, 2513 ff; Gesetz zur Umsetzung des Klimaschutzprogramms 2030 im Steuerrecht vom 21.12.2019, BGBl. I 2019, 2886).

Ergänzend zu Bundesregelungen schaffen einzelne Bundesländer auf Landesebene Klimaschutzgesetze, um die landeseigenen Spezifika mit einzubinden (zum Beispiel Entwicklung der Windenergie in Niedersachsen und Entwicklung der Solarenergie in Bayern).

Für die Umsetzung des Klimaschutzes durch energetische Optimierung von Immobilien befindet sich ein „Gebäudeenergie-Gesetz“ (GEG) im Entwurfsstadium. Mit seinem Inkrafttreten spätestens im Sommer 2020 ist zu rechnen.

Wie sollen Gebäude nach dem GEG energetisch ertüchtigt werden?

Zur besseren Übersicht und Abstimmung bündelt das neue GEG die bisherigen energierechtlichen Vorschriften im EnEG, der EnEV und des EE-Wärmegesetzes. Leitgedanke des neuen Gesetzes ist:

Durch eine bessere Dämmung der Gebäudeaußenhaut und dort verbauter Bauteile soll der Energiebedarf der Immobilie weiter gesenkt werden. Der bestehen bleibende Restbedarf soll durch neue regenerative Energieträger unter möglichster Vermeidung eines CO2-Ausstoßes erfüllt werden. Um dafür möglichst wenig Energie einzusetzen, soll eine effiziente Heiztechnik möglichst auf der Basis regenerativer Energieträger und mit möglichst geringem Energieverbrauch verbaut werden. Schließlich soll das Maß des Energieverbrauchs engmaschiger kontrolliert werden können.

Was bedeutet das für bestehende Heizungen, die mit fossilen Energieträgern arbeiten?

Sie bleiben zulässig, müssen aber spätestens 30 Jahre nach ihrem Einbau oder dann ausgetauscht werden, wenn sie vor dem 1. Januar 1991 eingebaut worden sind (§ 70 GEG-E). Hier ändert sich nichts an der bereits bestehenden Rechtslage.

Wird es Einschränkungen bei der künftigen Verwendung von Heizsystemen geben?

Ja, ab dem Jahre 2026 dürfen keine reinen Ölheizungen mehr verbaut werden. Befreiungen davon können auf Antrag erteilt werden, wenn der Immobilienstandort keinen anderen Energieträger technisch zulässt oder dies mit unzumutbaren wirtschaftlichen Folgen verbunden wäre.

Hybridheizungen, die neben fossilen Brennstoffen regenerative Energien verarbeiten, bleiben ebenfalls zulässig.

Der Bundesrat fordert darüber hinaus ein Betriebsverbot für Ölheizungen ab 2026 und dessen Ausdehnung auf alle Heizkessel mit festen fossilen Brennstoffen (BR-Drs. 584/19 B).

Bis zum Ende des Jahres 2025 stehen auch noch Heizungsmodernisierungen mit Öl-Brennwerttechnik im Einklang mit dem Klimapaket. Staatliche Förderungen dafür gibt es seit 2020 nicht mehr.

Werden zur besseren Kontrolle des Energieverbrauchs neuartige Verbrauchserfassungsgeräte Pflicht?

Ja, Wärmemengenzähler und Heizkostenverteiler, die neu installiert werden, müssen ab dem 25.10.2020 fernablesbar sein, damit Verbraucherinformationen auch unterjährig bereitgestellt und abgerufen werden können. Dies betrifft sowohl den Neubau als auch den Immobilienbestand.

Im Immobilienbestand müssen vorhandene und nicht fernablesbare Zähler und Heizkostenverteiler bis zum 1. Januar 2027 nachgerüstet oder durch fernablesbare Zähler ersetzt werden.

Nicht nur die Ablesemöglichkeiten sollen damit vereinfacht werden, sondern der Energieverbrauch soll auf diese Weise einfacher und besser erfasst und ständig auch durch die Nutzer kontrollierbar sein.

Was ist beim Einbau der neuen Erfassungsgeräte für Wärme und Warmwasser mietrechtlich und wohnungseigentumsrechtlich zu beachten?

Mieter können sich dagegen nicht wehren. Sie müssen auch nicht ausdrücklich ihr Einverständnis erklären. Denn der Einbau funkbasierter Ablesegeräte stellt eine Wohnwertverbesserung dar. Die Räume müssen zu Ablesezwecken nicht mehr betreten werden (so: BGH, Urteil vom 28.9.2011 - VIII ZR 326/10). Eine Duldungspflicht folgt auch aus § 4 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV.

In Wohnungseigentumsanlagen muss der Einbau der neuen funkbasierten Verbrauchserfassungsgeräte zunächst beschlossen werden. Der Verwalter muss darauf hinwirken. Kommt der Beschluss nicht zustande, darf der Verwalter dem gesetzlichen Gebot nicht nachkommen. Da er andererseits für den bauordnungsrechtlichen Zustand der Immobilie verantwortlich gemacht wird, kann das Mandat in diesen Fällen nur niedergelegt werden.

In beiden Fällen ergeben sich datenschutzrechtlich keine Bedenken. Innerhalb von Wohnungseigentümergemeinschaften existiert nur ein eingeschränkter Datenschutz (dazu BGH, Urteil vom 4.12.2009 - V ZR 44/9, NJW 2010, 2127 zur Nennung der säumigen Zahler innerhalb der Jahresabrechnung). Die Wohnungseigentümergemeinschaft bildet datenschutzrechtlich eine geschlossene Gemeinschaft, in der Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen sowie die Einholung von Auskünften der Zweckbestimmung des Gemeinschaftsverhältnisses dienen (BGH, Urteil vom 14.12.2012 - V ZR 162/11, ZMR 2013, 291; BGH, Urteil vom 11.2.2011 - V ZR 66/10, Z MR 2011, 568; OLG München, Beschluss vom 9.3.2007 - 32 Wx 177/06, ZMR 2007, 720; zur datenschutzrechtlichen Verantwortlichkeit im Außenverhältnis zu Dritten: AG Mannheim, Urteil vom 2.8.2019 - 5 C 1733/19, DWW 2020, 26 ff).

Auch für das Mietrecht hat der BGH festgestellt, dass ein Mieter zu Prüfungszwecken Heizkostenabrechnungen seiner Nachbar-Mieter einsehen darf (BGH, Urteil vom 7.2.2018 - VIII ZR 189/17, NZM 2018, 458). Datenschutzrechtlich kann aber nicht verboten sein, was mietrechtlich, wohnungseigentumsrechtlich und energierechtlich erlaubt und geboten ist. Im Gegenteil greift hier der Rechtfertigungsgrund zur Verarbeitung personenbezogener Daten ein (Art. 6 Abs. 1 Satz 1 Buchstaben c) und f) DSGVO).

Wird es auch neuere Energieausweise geben, die die energetische Qualität der Immobilie transparenter abbilden?

Der Entwurf des GEG sieht zumindest vor, Anforderungen an Energieausweise zu erhöhen. Das betrifft zunächst die Erstellung. Erforderlich soll eine Vor-Ort-Begehung oder die Übersendung aussagekräftiger Fotos des Gebäudes an den Aussteller des Energieausweises werden. Inhaltlich sollen die Energieausweise zusätzliche Angaben zu CO2-Emissionen des Gebäudes enthalten. Die Energieeffizienzklassen im Energieausweis sollen sich zukünftig nicht mehr an der Endenergie, sondern an der Primärenergie orientieren. Dabei soll der Energiebedarf des Gebäudes aufgrund eines neuen vereinfachten Verfahrens festgestellt werden können (Modellgebäudeverfahren).

Welche Rolle spielen Energieausweise zukünftig beim Verkauf, bei der Vermietung oder der Verpachtung?

In allen genannten Fällen müssen neben Vermietern und Verpächtern auch Immobilienmakler den Energieausweis vorlegen. Wird ein Wohngebäude mit maximal 2 Wohnungen verkauft, so muss der Verkäufer oder der Makler dem Käufer ein Beratungsgespräch zum Energieausweis durch einen Berater der Verbraucherzentrale anbieten. Offen ist die praktische Umsetzung.

Spielen Energieausweise auch beim Gebäudemanagement eine Rolle?

Ja, vor der Beauftragung von Planungsleistungen, mit denen energetische Modernisierungen durchgeführt werden sollen, ist ein Beratungsgespräch ebenfalls verpflichtend vorgesehen. Unscharf bleibt im Moment die Person des Beraters sowie der inhaltliche Gesprächstiefe, ebenfalls die Kontrollinstanz und auch Sanktionen im Falle der Verletzung dieses Gebots.

Förderungen

Gibt es Steuerförderungen?

Ja, für Selbstnutzer gibt es einen neuen § 35 c) EStG. Danach sollen Aufwendungen für energetische Modernisierungen, also zum Beispiel eine verbesserte Dämmung oder eine neu angeschaffte Heizung, von der Steuerschuld abgezogen werden dürfen. Die Einzelheiten:

Energetische Sanierungsmaßnahmen im Immobilienbestand in Häusern ab einem Alter von 10 Jahren mit Baubeginn nach dem 31.12.2019 und einem Abschluss vor dem 1.1.2030 sollen dabei nach dem Gesetz zur Umsetzung des Klimaschutzprogramms 2030 im Steuerrecht vom 21.12.2019 (BGBl. I 2019, 2911 ff) mit einer Steuerermäßigung von 20 % der Aufwendungen, maximal 40.000 € je begünstigtem Objekt, gefordert umsetzbar sein. Abgezogen wird wie gesagt von der Steuerschuld, nicht nur von der Steuerbemessungsgrundlage! Dabei gilt eine Kappungsgrenze von 7 % der Kosten, höchstens 14.000 € pro Maßnahme im Jahr des Abschlusses der energetischen Maßnahme und im folgenden Kalenderjahr sowie im übernächsten Kalenderjahr von 6 % der Aufwendungen (höchstens 12.000 €). Je begünstigtem Objekt beträgt dann der Höchstbetrag der Steuerermäßigung 40.000 €. Förderfähig sind folgende Maßnahmen, soweit sie von einem Fachunternehmen gegen Rechnung ausgeführt werden (Details in § 35 c EStG):

Wärmedämm-Maßnahmen an Wänden, Dachflächen und Geschossdecken, Erneuerung der Fenster oder Außentüren, Erneuerung oder Aufbau einer Lüftungsanlage, Erneuerung der Heizungsanlage, Einbau von digitalen Systemen zur energetischen Verbrauchsoptimierung, die Optimierung bestehender Heizungsanlagen, soweit sie älter als 2 Jahre sind.

Zusätzlich müssen die einzelnen Maßnahmen energetische Mindestanforderungen erfüllen. Näheres dazu soll in einer „Verordnung zur Bestimmung von Mindestanforderungen für energetische Maßnahmen bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden“ bestimmt werden, die jetzt das Bundesfinanzministerium in Gestalt eines Diskussionsentwurfs (Stand 4.11.2019) vorgelegt hat. Auch hier handelt es sich also noch nicht um geltendes Recht, muss aber schon jetzt bei energetischen Gebäudemanagement beachtet werden.

Werden Vermieter steuerlich gefördert?

Vermieter gehen nach augenblicklichem Sachstand leer aus und erhalten keine steuerlichen Forderungen innerhalb der steuerlichen Umsetzung des Klimaschutzpakets. Für sie bleibt es bei den steuerlichen Förderungsmöglichkeiten nach dem Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus vom 4.8.2019 (BGBl I 2019, 1122 ff), insbesondere bei der in § 7b EStG geregelten Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau. Bestandsimmobilien bleiben also ausgegrenzt.

Was gibt es sonst an Förderungen?

Zunächst ist eine Austauschprämie für den Austausch vorhandener Heizsysteme in neue Techniken, die mit erneuerbarer Energie betrieben werden, geplant. Nach dem augenblicklichen Diskussionsstand soll ein Förderanteil von 40 % für ein neues und effizienteres Heizsystem bezogen werden können. Diese Förderung wird vom Bund ausgereicht und gilt für den Umstieg von Heizöl und anderen ausschließlich auf Basis fossiler Brennstoffe betriebenen Heizungen auf erneuerbare Wärme, oder, wenn dies nicht möglich ist, auf effiziente hybride Gasheizungen, die anteilig erneuerbare Energie einbinden.

Zusätzlich wurden die Fördersätze der bestehenden KfW-Förderprogramme um 10 % bei neu angeschaffter Heiztechnik und bei der Dämmung von Außenwänden zum 24.1.2020 angehoben. Dies betrifft im Einzelnen die folgenden Programme:

  • Energieeffizient Sanieren (151/152): Erhöhung der Tilgungszuschüsse um 12,5 Prozentpunkte für Wohngebäude;
  • Energieeffizient Bauen (153): Erhöhung der Tilgungszuschüsse für alle KfW-Effizienzhausniveaus um einheitlich 10 Prozentpunkte;
  • Energieeffizient Bauen und Sanieren (151,153): Erhöhung der Förderhöchstbeträge für KfW-Effizienzhäuser (Neubau und Sanierung) auf 120.000 € pro Wohneinheit

Details können abgerufen werden unter www.kfw.de/inlandsfoerderung/EBS-2020/.

Können beide Förderarten parallel in Anspruch genommen werden?

Nein: Selbstnutzer können KfW-Kredit- und Zuschussprogramme nicht mit Steuerförderungen kombinieren. Hier gilt genau wie in § 35 a EStG: Entweder-oder! Für Vermieter stellt sich diese Frage nicht, dass sie keine klimaschutzbezogenen steuerlichen Förderungen erhalten können.

Welche Auswirkungen haben die neuen Regelungen für die Frage von Mieterhöhungen und Betriebskostenniveaus?

Mieterhöhungen
Wird die vermietete Immobilie energetisch ertüchtigt, so sind folgende Mieterhöhungsmöglichkeiten denkbar:

  • Eine Mieterhöhung im Vergleichsmietensystem, basierend auf dem modernisierten Wohnungszustand, bezogene Förderungen müssen als Drittmittel angerechnet werden (§ 558 Abs. 5 BGB);
  • eine Mieterhöhung im Vergleichsmietensystem, basierend auf dem nicht modernisierten Wohnungszustand;
  • eine modernisierungsbedingte Mieterhöhung, bezogene Förderungen müssen als Drittmittel angerechnet werden (§ 559 a BGB);
  • eine Kombination von Vergleichsmietenerhöhung im nicht modernisierten Zustand und einer modernisierungsbedingten Mieterhöhung. Bezogene Fördermittel müssen als Drittmittel berücksichtigt werden (§§ 558 Abs. 5, 559 a BGB).

Wird Energie eingespart, so stellt dies einen Unterfall einer modernisierenden Baumaßnahme dar. Erhöht werden kann dann nach den näheren Maßgaben des Gesetzes (§§ 559 ff BGB) mit 8 % der verauslagten Baukosten jährlich unter Berücksichtigung der neuen Kappungsgrenzen. Sowohl in dem vorbereitenden Ankündigungsschreiben als auch in der Mieterhöhungserklärung ist besonderer Wert auf eine rechtskonforme, insbesondere plausible und für den Mieter nachvollziehbare Dokumentation eingesparter Energie nach der Sanierung zu legen (vgl. zu den Anforderungen an die Ankündigung bei der energetischen Modernisierung: BGH, Urteil vom 18.12.2019 - VIII ZR 332/18).

Die Alternative zu diesem einseitigen und deshalb immer noch risikoreichen Vorgehen lautet: Abschluss einer zweiseitigen Modernisierungsvereinbarung gemeinsam mit dem Mieter (§ 555 f BGB).

Betriebskosten
Ohne Zweifel wird der beschlossene „CO2-Preis“ das Heizen mit fossilen Brennstoffen teurer machen - für Eigentümer genauso wie für Mieter. Dagegen soll der Strom billiger werden. Das Klimaschutzpaket sieht vor, dass die EEG-Umlage auf Strom durch die zusätzlichen Einnahmen aus den Emissionszertifikaten kompensiert und damit abgesenkt wird. Dem entgegen haben viele Stromanbieter zum Jahreswechsel 2019/2020 die Strompreise erst einmal um durchschnittlich 8,1 % erhöht. Ob sich also die gesetzliche Absenkung im Endpreis bemerkbar machen wird, ist offen, darf aber bezweifelt werden.

Die erwarteten Preiserhöhungen im Energiebezug werden aber ohne weiteres auf der Grundlage einer gültigen vertraglichen Vereinbarung auf den Mieter umgelegt werden können, ohne dass das Gebot der Wirtschaftlichkeit bei der Betriebskostenumlage berührt ist.

Welcher energetische Standard wird zukünftig gefordert?

Das GEG als Teil des Klimaschutzpaketes ändert an den bislang energetisch geschuldeten Standards nichts und sieht insbesondere von Verschärfungen ab. Denn der Gesetzgeber geht davon aus, dass sich weiter steigende Kosten bei der Realisierung bauenergetischer Verschärfungen außer Verhältnis zu Energieeinsparungen verhalten (mangelnde Wirtschaftlichkeit). Im Jahre 2023 soll untersucht werden, ob es weitergehende Regelungen geben kann. Das neue Energierecht belässt es also genau wie der bisherige Zustand dabei, dass im Mietrecht für den geschuldeten vertragsgemäßen Zustand allein die Abrede der Parteien im Mietvertrag, bei fehlender Abrede der nach den bei Errichtung des Gebäudes einschlägigen Bauvorschriften geschuldete Zustand, ausschlaggebend ist. Das bedeutet:

  • Der Mieter kann die energetische Ertüchtigung des Gebäudes nicht fordern (LG Berlin, Urteil vom 4.2.2011 - 63 S 181/10, in: Das Grundeigentum 2011, 485 selbst im Falle der Pflicht zur Dämmung der obersten Geschossdecke; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 8.7.2010 - I-24 U 222/9, in: Das Grundeigentum 2011, 132 zur Frage der Berechtigung einer Mietminderung dann, wenn der Vermieter eine funktionierende Heizungsanlage nicht in eine neue energetisch optimierte Anlage tauscht - verneint; zur energetischen Modernisierung allgemein ebenso bereits zu Recht: Flatow, NJW 2008, 2886, 2889). Denn mangels Reparaturstaus ist ja der vertragsgemäße Zustand des Gebäudes gegeben.
  • Der Vermieter ist also frei in seiner Entscheidung, energetisch zur ertüchtigen oder nicht (vergleiche dazu bereits BGH, Beschluss vom 21. 9. 2010 - VIII ZR 275/09, DWW 2011, 56; BGH, Urteil vom 16.9.2009 - VIII ZR 67/08, NJW 2010, 436 und jüngst: BGH Urteil vom 9.10.2019 - VIII ZR 21/19, IMR 2019, 485).
  • Entscheidet er sich dazu, dann hat er je nach Volumen des Gewerks (zum Beispiel Fassadendämmung ab einer Größe von 10 % der Gesamtfassadenfläche) die bisherigen energetischen Anforderungen zum Beispiel aus der noch aktuellen EnEV zu erfüllen. Seine Grundentscheidung, überhaupt energetische Baumaßnahmen durchzuführen, berührt dies also nicht.
  • Ertüchtigt er, so sind diese Maßnahmen keine Maßnahmen der Instandsetzung oder Instandhaltung. Es handelt sich vielmehr um eine Modernisierung (Energieeinsparung, Verbesserung des Wohnwerts, Verbesserung des Gebrauchswerts zum Beispiel bei einfacherer Bedienbarkeit der Heizung).

Mietrechtliche Fragen

Mein Mieter fragt, ob er sich auf seine Kosten eine Stromtankstelle in seine Garage einbauen lassen darf, die 25 m von dem Mehrfamilienhaus entfernt steht, in dem er seine Wohnung gemietet hat?

Zur Zeit steht die Antwort noch ganz in Ihrem Belieben. Denn nach dem aktuellen Rechtszustand handelt es sich um eine sogenannte „Mietermodernisierung“, auf die er keinen Anspruch hat. Sie können also zustimmen und dulden, müssen dies aber nicht. Noch gilt:

Der Mieter kann nur den vertraglichen Zustand der Mietsache von Ihnen verlangen, der bei Vertragsabschluss nach dem übereinstimmenden Willen beider Vertragsparteien als vertragsgemäß geschuldet beschrieben wurde. Mehr nicht. Alles weitere darüber hinaus - wie zum Beispiel die Verbesserung der Mietsache durch eine elektrische Ladeinfrastruktur – ist „on top“ und deshalb als Modernisierung einzuordnen. Als Vermieter sind Sie frei, diese Baumaßnahmen entweder selbst vorzunehmen oder dem Mieter zu erlauben.

Wenn Sie dies erlauben, dann sollte der Mieter auf seine Kosten eine Fachfirma beauftragen, die die Ladeinfrastruktur einschließlich der Stromtankstelle herstellt. Denn dies ist nichts für Laien. Gegen Schäden bei der Ausführung der baulichen Maßnahmen oder hinterher beim Betrieb der Stromtankstelle sollte der Mieter eine entsprechende Versicherung abschließen und Ihnen nachweisen. Außerdem können Sie auch neben einer bereits erhaltenen Mietkaution dafür eine weitere Sicherheit in Geld verlangen (§ 258 Satz 2 BGB). Zu alldem sollte sich der Mieter in einer schriftlichen Vereinbarung verpflichten. Schließlich sollte diese Vereinbarung auch die Abwicklung der Baumaßnahme bei Vertragsende regeln. Grundsätzlich können Sie den Wiederausbau auf Kosten des Mieters verlangen und die schon erwähnte zusätzliche Sicherheitsleistung in Geld entsprechend kalkulieren (also einschließlich Rückbaukosten). Alternativ können Sie auch den Wert der vom Mieter gewünschten Baumaßnahme (Material- und Arbeitskosten, Wertdifferenz der Mietsache nach Verbesserung) mit aufnehmen und zusätzlich dafür eine Wertabschreibung innerhalb einer vorher einvernehmlich mit dem Mieter festgesetzten Nutzungsdauer fixieren. Dadurch wird klar, ob und wie viel sie für die geschaffene Einrichtung bei Vertragsende noch zahlen müssen, wenn Sie grundsätzlich die Stromtankstelle behalten möchten.

Alternativ zu alldem können Sie selbst zur Tat schreiten und die entstandenen Kosten als Modernisierung (Verbesserung des Gebrauchswerts der Mietsache und Wohnwertverbesserung - § 555 b Nr. 4 und 5 BGB) durch eine Mieterhöhung auf den Mieter abwälzen (§§ 559 ff BGB). Beachten Sie hierbei bitte, dass sie die Baumaßnahme mindestens 3 Monate vor ihrem Beginn schriftlich ankündigen müssen (§ 555 c BGB). Statt dieses einseitigen Vorgehens können Sie auch eine Modernisierungsvereinbarung einschließlich einer Abrede über die dann zukünftig geschuldete Miete mit dem Mieter schließen (§ 555 f BGB).

Der Gesetzgeber plant, gesetzliche Ansprüche des Mieters auf Duldung des Vermieters einer Realisierung derartiger Stromtankstellen auf Kosten des Mieters einzuführen (Referentenentwurf zur Novellierung des Wohnungseigentumsrechts auch mit mietrechtlichen Inhalten: „Entwurf eines Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes - WEModG - Stand 14. Januar 2020, § 554-E BGB). Anspruchsgrenze ist die Unzumutbarkeit des Duldungsverlangens für den Vermieter oder für andere Mitmieter. Bezogen auf Ihren Fall könnte hier die notwendige neue Leitungstrasse von über 25 m unter Zumutbarkeitsgesichtspunkten eine Rolle spielen. Dazu ist anzunehmen, dass dann quer über das ganze Grundstück ausgeschachtet werden muss, was erhebliche Folgeschäden und Folgekosten zu deren Beseitigung nach sich zieht. Zumindest dürften die Baumaßnahmen schon aufgrund der zu überwindenden Streckenlänge umfangreich werden. Rein tatsächlich hinzukommen muss dazu noch, dass das vorhandene Leitungssystem und die abrufbaren Stromkapazitäten überhaupt einen solchen Einbau erlauben. Das ist nicht nur Sache des Vermieters, sondern nicht zuletzt auch Sache des Energieversorgers.

Insgesamt soll der Zumutbarkeitsschluss durch eine Abwägung der widerstreitenden Interessen festgestellt werden, was die Regelung bereits wieder streitanfällig macht.

Mit einem Inkrafttreten dieses Gesetzes wahrscheinlich in der 2. Hälfte des Jahres 2020 ist zu rechnen.

Was gilt für den Bereich der Gewährleistung des Vermieters für den ordnungsgemäßen Zustand der Mieträume, bzw. für die Möglichkeit des Mieters zur Mietminderung?

Nach dem oben Gesagten ändert sich auch hier nichts. Entscheidend für die Einordnung eines monierten Zustandes als Mangel der Mietsache bleibt danach der vertragsgemäß geschuldete Zustand (Sollbeschaffenheit). Nur dann, wenn der Ist-Zustand „nicht unerheblich“ vom Soll-Zustand abweicht, liegt ein Mangel vor, sonst nicht. Da aber das neue Recht wie gezeigt keine Änderungen in der Bewertung nach sich zieht, stellt sich diese Frage nicht.

Kann der Mieter bei hohen sommerlichen Temperaturen wegen Überhitzung der gemieteten Räume die Miete mindern?

Im Sommer überhitzende Mietwohnungen werden nicht als mangelhaft betrachtet, wenn zumindest ein Hitzeschutz entsprechend der Bauvorschriften besteht, die zur Zeit der Gebäudeerrichtung galten. Dies gilt selbst bei einer Dachgeschosswohnung (AG Leipzig, Urteil vom 6.9.2004 - 164 C 6049/04, juris; AG Hamburg, Urteil vom 10.5.2006 - 46 C 108/04, WuM 2006, 609).

Ebenso ist es bei gewerblich vermieteten Objekten (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 12.9.2019 - 24 U 197/18), wenngleich für diesen Bereich streitig diskutiert wird, ob die Vorgaben der Arbeitsstättenverordnung, der Arbeitsstätten-Richtlinie und der DIN 1946 (Anforderungen an die Klimatisierung von Räumen) zusätzliche und schärfere Anforderungen auch für den Bereich des Mietrechts vorsehen. Nach den genannten Regelwerken soll ein Mangel vorliegen, wenn die Innentemperaturen eine „Wohlfühltemperatur“ von 26 °C übersteigen, bzw. wenn sie bei Außentemperaturen von über 32 °C nicht mindestens 6 °C unter der Außentemperatur liegen (zum Meinungsstand: KG, Urteil vom 5.3.2012 - 8 U 48/11, Rn. 53 mit weiteren Nachweisen; OLG Rostock, Urteil vom 17.5.2018 - 3 U 78/16, Rn. 45 mit weiteren Nachweisen, jeweils juris).

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen

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