Miete und Klimaschutz

Wohnungstemperatur?

„Für die Jahreszeit zu kalt“; so erinnern wir uns an zusammenfassende Bemerkungen innerhalb von Wetterberichten aus der Vergangenheit. „Gefühlt“ kehrt sich diese Tendenz um. 

Für unsere Regionen untypische übergroße Hitze und sonstige Wetterphänomene (Orkan, Tornado, Extremwetterlagen mit sintflutartigen Regen und manchmal golfballgroßen Hagelkörnern) bieten Anlass zur Sorge und zu einer engagiert geführten Diskussion um den Klimaschutz. Wie auch immer man persönlich dazu steht, „Wetterkapriolen“, oft auch begleitet von ungewöhnlichen Temperaturentwicklungen, nehmen zu. An dieser Erkenntnis kommt man nicht mehr vorbei. Dies drängt zu der Frage, wie kalt oder wie warm es in gemieteten Räumen sein darf, um fortwährend „einen vertragsgemäßen Gebrauchszustand“ annehmen zu können. Sind die Mieträume zu kalt oder zu warm, werden Sachmängel diskutiert mit der für Vermieter unangenehmen Folge einer drohenden Mietminderung. Welche Temperaturen also müssen bei Kälteperioden Heizungen und Kühlsysteme bei Hitze leisten?

Höchsttemperaturen im Sommer? 

Wenn es in den gemieteten Räumen zu warm wird, kann das Wohlbefinden der Bewohner beeinträchtigt werden. In aller Regel kann der Mieter bei hohen sommerlichen Temperaturen wegen Überhitzung der gemieteten Räume aber die Miete nicht mindern. Im Sommer überhitzende Mietwohnungen werden nicht als mangelhaft betrachtet, wenn zumindest ein Hitzeschutz entsprechend der Bauvorschriften besteht, die zur Zeit der Gebäudeerrichtung galten (Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 12. September 2012 – 3 U 100/09, NZM 2013, 151). Dies gilt selbst bei einer Dachgeschosswohnung (AG Leipzig, Urteil vom 6.9.2004 - 164 C 6049/04, juris; AG Hamburg, Urteil vom 10.5.2006 - 46 C 108/04, WuM 2006, 609). Für Neubauten schreibt das Gebäudeenergie-Gesetz (GEG) ebenso einen sommerlichen Hitzeschutz vor. Abgesehen davon kommt es im Immobilienbestand nur auf die technischen Anforderungen bei der Errichtung des Gebäudes an. Mangels anderer Absprachen im Mietvertrag gelten sie, wenn die ordnungsgemäße Beschaffenheit der Bausubstanz hinterfragt wird. Denn speziell auf das Mietrecht zugeschnittene Vorschriften gibt es dafür nicht. 

Daraus folgt, dass der Mieter selbst in seinem Wohnverhalten Maßnahmen ergreifen muss, die die Sommerhitze „aussperren“ oder zumindest reduzieren. Will er Sonnenmarkisen oder Außenrollos installieren, so muss der Vermieter wegen des damit einhergehenden Eingriffs in die Bausubstanz nach ganz einhelliger Auffassung vorher um Erlaubnis gebeten werden. Ob der Vermieter die Erlaubnis erteilt, steht in seinem freien Belieben. 

Erteilt er sie nicht, bleiben solche Modifikationen verboten und führen im Falle von Schäden zu Ersatzverpflichtungen des Mieters gegenüber dem Vermieter. So würde es zum Beispiel eine Fassadendämmung zerstören, wenn sie mit Montagevorrichtungen und Schrauben zur Befestigung einer Sonnenmarkise perforiert würde. Wärmebrücken mit Feuchtigkeitsbildungen und Schimmelauswirkungen wären die Folge. 

Aber: Je nach Entwicklung des Klimas könnte dieses Dictum durch eine anspruchsbewährte Duldungspflicht des Vermieters u. U. relativiert werden, wenn sich der Mieter gegen die Hitze anders als durch zusätzliche Einbauten von Einrichtungen und Ausstattung zum Sonnen- und Wärmeschutz nicht mehr zu helfen weiß, ja mehr noch: In diesem Fall wäre auch zu diskutieren, ob dann nicht auch der Vermieter selbst zu entsprechenden Umrüstungen verpflichtet werden könnte. Anspruchsgrundlage eines im Einzelfall auch justiziablen möglichst schonenden baulichen Eingriffs könnte dann §§ 535 Abs. 1 S. 2, 242, 241 Abs. 2 BGB sein, auch wenn bei Errichtung des Baues die damals geltenden Wärmeschutzvorschriften beachtet worden wären. 

Geht man mit dem OLG Düsseldorf dann von einer unzulässigen Verschiebung der Risikosphäre auf den Vermieter aus, bliebe immer noch seine Duldungspflicht gegenüber einem Handeln des Mieters als wesensgleiches minus (In diese Richtung bereits: AG Köln, Urteil vom 9.8.2017 - 201 C 62/17, ZMR 2018, 56; AG München, Urteil vom 7.6.2013 - 411 C 4836/13, ZMR 2014, 459; vgl. auch schon BVerfG, Beschluss vom 26.5.1993 - 1 BvR 208/93, NJW 1993, 2035; LG München I, Urteil vom 10. Mai 1989 – 31 S 19840/88 –31 S 19840/88, WuM 1989, 556). Dazu als Beispiel der 

Ein Beispiel: „Erfolgreich verhinderter Sonnenanbeter“ 

Um den Balkon vom Sonnenlicht abzuschatten, möchte der Mieter eine Markise installieren. Er bittet den Vermieter um Zustimmung. Der Vermieter lehnt rundweg ab. Der Balkon sei von einem darüber liegenden Balkon bereits ausreichend abgeschattet. Reiche das dem Mieter nicht, so könne er einen Sonnenschirm aufstellen. Gestatte er ihm dagegen eine Markise, wollten im Zweifel alle Mieter des Hauses eine solche Markise anbringen. Dann aber sei ein einheitliches Erscheinungsbild der Fassade nicht mehr gewährleistet. Im Gegenteil zeige sich dann eine optische Beeinträchtigung. Der Mieter ging insoweit auf den Vermieter ein, als das er ihm anbot, eine ihm gestalterisch und farblich genehme Markise auszusuchen. Der Vermieter beharrte auf seinem ablehnenden Standpunkt. Den ließ der Mieter vor dem Amtsgericht (AG) München überprüfen. 

Das AG München hatte ein Herz für den „verhinderten Sonnenanbeter“ und erkannte ihm gegen den Vermieter einen Anspruch auf Gestattung einer Markise zu (AG München, Urteil vom 7. Juli 2013 - 411 C 4836/13, juris). Seine Begründung: Sich im Sommer vor überhöhter Sonneneinstrahlung zu schützen, sei üblich. Der Wunsch, eine Markise installieren zu dürfen, gehöre deshalb zum normalen Wohngebrauch. Ein einzelner Sonnenschirm sei zur Abschattung eines Balkons nicht tauglich. Denn die abgeschattete Fläche sei zu klein, um den ganzen Balkon zu beschatten. Auch müsse der Sonnenschirm über Tage mehrfach umgesetzt werden, da sich der Sonnenstand bekanntlich verändere. Das Aufstellen mehrerer Sonnenschirme sei unzumutbar; dies schon deshalb, weil auf einem Balkon nur ein begrenzter Platz vorherrsche. Die vom Vermieter dagegen geltend gemachte Gefahr einer optischen Beeinträchtigung bestehe nicht. Denn der Mieter habe dem Vermieter unstreitig angeboten, dass eine Markise nach seinem Geschmack installiert werden könne. 

In ihrer Allgemeinheit kann die Entscheidung nicht überzeugen. Dies wird ohne weiteres klar, wenn es darum geht, dass der Mieter zur Montage einer gewünschten Markise die Fassade anbohren muss. Dann nämlich verletzt er die Bausubstanz. Dies wird von einem normalen vertragsgemäßen Gebrauch mit Sicherheit nicht mehr gedeckt sein; dies erst Recht nicht, wenn der Vermieter zum Beispiel zuvor die Fassade gerade gedämmt hat und die Bohrlöcher für die Markise die Dämmung in ihren Effekten nicht nur aufhebt, sondern Feuchtigkeitsbrücken schafft, die weitere Nässeschäden verursachen. Ebenso verhält es sich, wenn die Markise elektrifiziert werden soll und deshalb in die Stromversorgung eingegriffen werden muss. Auch die Schadensgefahren für Haus und andere Bewohner können sich erhöhen. Denn die Markise ist im ausgefahrenen Zustand erheblichem Winddruck ausgesetzt. Sie muss deshalb durch Fachleute korrekt auf einem dafür geeigneten und festen Wanduntergrund montiert sein, damit sie bei Wind oder gar bei Sturm nicht abreißt und Schäden verursacht. 

Abgesehen davon kann man nicht nur sagen, dass es üblich sei, sich vor Sonne zu schützen, sondern ebenso üblich, Sonneneinstrahlung als unvermeidbaren und häufig auch willkommenen Natureinfluss hinnehmen zu müssen. Wünscht der Mieter dies nicht, so kann er sich mit einem Innenrollo helfen.

Mindesttemperaturen im Sommer? 

Auch der Sommer zeigt Schlechtwetterperioden, in denen die Temperatur deutlich absinken kann. Muss dann der Vermieter eine zentralgesteuerte Heizung in Betrieb nehmen, obwohl aktuell eben gerade keine Heizperiode herrscht? 

Das kommt auf die vom Vermieter „vertragsgemäß“ geschuldeten Temperaturen in den Räumen an. Für die Bewohner behaglich sollte es schon bleiben. Wird die Mindesttemperatur unterschritten, ist deshalb die Heizpflicht des Vermieters ausgelöst. Andernfalls entsteht ein Sachmangel, der zur Mietminderung Anlass geben kann. 

Zunächst: Für die Mindesttemperatur kommt es schlicht auf die Einhaltung bestimmter Gradzahlen als Temperaturwerte an, nicht auf ein subjektiv empfundenes Kälte- oder Wärmeempfinden. Die einzuhaltende Mindesttemperatur kann zunächst im Mietvertrag definiert sein. Ist sie nicht definiert, kommt es auf die Meinung der Gerichte an. Eine Mindesttagestemperatur von 7:00 Uhr morgens bis 23:00 Uhr abends wird mit 20 °C bis 22 °C angegeben (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23.12.2010 - I-24 U 65/10, MietRB 2012, 69; AG Köln, Urteil vom 13.4.2012 - 201 C 481/10, IMR 2012, 449; BGH, Urteil vom 15. Mai 1991 – VIII ZR 38/90, WuM 1991, 381; AG Berlin-Mitte, Urteil vom 28.6.2018 – 117 C 1001/18, ZMR 2018, 942; LG Wuppertal, Urteil vom 2.9.2016, Beschluss vom 02. September 2016 – 16 T 126/16, juris; LG Landshut, Urteil vom 18. Dezember 1985 – 1 S 1222/85 –, juris). Nachts darf die Temperatur auf 18°C absinken (AG Köpenick, Urteil vom 7.9.2010 - 5 C 64/09 –, juris). Werden diese Temperaturwerte unterschritten, so muss der Vermieter auch im Sommer die Heizung betreiben. Denn diese Mindesttemperaturen gelten während des gesamten Jahres. 

Ein minderungsauslösender Mangel wird allerdings bei unterschrittener Mindesttemperatur erst an mindestens 3 Tagen angenommen (AG Köln, Teilurteil vom 09. April 2008 – 220 C 152/07 –, juris; OLG Brandenburg, Urteil vom 1.10.2007 – 3 U 10/07, juris). Ein kurzzeitigeres Absinken unter die Mindestwerte reicht deshalb nicht zur Annahme eines Mietminderungsgrundes. Denn dann wird der Mangel noch als „unerheblich“ betrachtet (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB).