Miete

Vorzeitiger Auszug und Zahlungspflicht?

Die typische Situation bei Vertragsende: Der ausziehende Mieter möchte Miete sparen und früher aus dem Mietvertrag aussteigen, die Wohnung also früher verlassen; der neue Mieter - oder auch der Vermieter - möchten schon mal früher in die Wohnung hinein, um dort zu renovieren. Die „Gretchenfrage“: Muss der weichende Mieter noch bis zum Vertragsende zahlen, erleidet der Vermieter einen Mietausfall, oder muss der neu einziehende Mieter bereits ins Portmonee greifen, obwohl sein Mietvertrag erst später beginnt?

Dazu folgender Fall:

Das Ende des Mietverhältnisses ist zwischen V und M zum 31.12.2021 unstreitig geregelt, der Mietvertrag mit dem neuen Mieter N zum 1. Januar 2022 bereits abgeschlossen. Nun will N schon einmal vor Einzug renovieren und fragt V, ob er früher in die Wohnung dürfe. Von seinem auszugswilligen Mieter M erfährt V, dass er gegen „entsprechenden Mietnachlass“ auch bereits zum 15.12.2021die Wohnungräumen und herausgeben würde. V sorgt sich um den lückenlosen Eingang der Miete und fragt, ob und wie er einen verfrühten Einzug zu Renovierungszwecken regeln könne.

Die Antwort muss bei§ 537 Abs. 2 BGB ansetzen: § 537 Abs. 2 BGB bestimmt, dass die Mietforderung erlischt, wenn der Vermieter während der Vertragszeit die Wohnung einem Dritten überlässt und dadurch außerstande ist, dem Mieter den Gebrauch an der Wohnung (wieder) zu gewähren. ErhältV vom weichenden M die Wohnung am 15.12.2021 zurück und überlässt er sie dann vorzeitig dem neuen Mieter N zu Renovierungszwecken, liegt dies vor: Denn dann ist V als Vermieter infolge der Überlassung der Mietsache an den neuen Mieter nicht mehr imstande, dem auszugswilligen Mieter M für die letzten 14 Tage der Vertragsdauer den Gebrauch auf dessen Verlangen wieder einzuräumen. Tatsächlich muss also M für die letzten 14 Tage bis Silvester 2021 keine Miete mehr zahlen.

Die Rechtsprechung geht spätestens dann von einer endgültig an den neuen Mieter überlassenen Wohnung aus, wenn er die Mieträume für seinen individuellen Nutzungszweck umbaut, bzw. renoviert (LG Berlin, Urteil vom 29.10.2019 -30 S 3/18, ZMR 2020, 579). Ob der Vermieter dem neuen Mieter die Wohnung schon vor Vertragsbeginn zeitweise unentgeltlich oder zu einer geringeren Miethöhe überlässt, spielt keine Rolle. Auch dann entfällt die Pflicht zur Mietzahlung für den weichenden Mieter im Falle seines vorzeitigen Auszugs (AG Neuenkirchen, Urteil vom 8.12.2015 -13 C 864/14, juris; AG Neuruppin, Urteil vom 15.1.2009 -42 C 273/08, WuM 2009, 227 f; BGH, Urteil vom 31.3.1993 -XII ZR 198/91, NJW 1993, 1645; abgrenzend: BGH, Urteil vom 19.12.2007 -XII ZR 13/06, NZM 2008, 206). Entscheidend für den Wegfall der Zahlungspflicht ist also immer die Wertung, die Mieträume sind endgültig an den neuen Mieter überlassen, oder die Annahme anderer Gebrauchsvorteile für den Vermieter infolge des vorzeitigen Auszugs (zur letzten Alternative: AG Neuenkirchen, a. a. O.).

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Der auszugsbereite weichende Mieter M kann sich deshalb auf die Unmöglichkeit der Nutzungsüberlassung an ihn bei vorzeitigem Einzug des neuen Mieters N zu Renovierungszwecken berufen. Dieser „Konter“ gegen eine eventuell weiter geforderte Miete ist insbesondere dann akzeptiert und nicht rechtsmissbräuchlich, wenn der Mieter die Überlassung an einen Nachmieter nicht veranlasst hat (LG Berlin, Urteil vom 29.10.2019 -30 S 3/18, ZMR 2020, 579).

Der Vermieter kann im Falle ausbleibender Miete die Sache nur dann für sich retten, wenn er beweisbar vortragen kann, dass der weichende Mieter M ohne Rücksicht auf den weiter bestehenden Mietvertrag „einfach“ vorzeitig ausgezogen ist. Denn dies stellt für sich schon einen groben Vertragsbruch dar und verbietet den Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens, wenn der Vermieter in diesem Fall einen neuen Mieter findet und ihm die Wohnung noch während der Vertragslaufzeit mit dem alten Mieter überlässt (LG Berlin,Urteil vom 29.10.2019 -30 S 3/18, ZMR 2020, 579, f, Rn. 9 der Entscheidungsgründe; ebenso: BGH, Urteil vom 31.3.1993 -XII ZR 198/91, NJW 1993, 1645 -insbesondere Rn. 19 f nach juris; BGH, Urteil vom 22.12.1999 -XII ZR 139/97, NJW 2000, 1105, jeweils mit weiteren Nachweisen zur Rechtsprechung).

Ob von rechtsmissbräuchlichem Handeln auszugehen ist, kann insbesondere bei Verhandlungen über eine vorzeitige Mietaufhebung zweifelhaft sein. Denn wenn eine Einigung über einen vorzeitigen Auszug und eine vorzeitige Überlassung an den neuen Mieter erzielt wurde, scheidet die Annahme einer Rechtsmissbräuchlichkeit logischerweise aus. Das ist Auslegungsfrage und gerichtlicher Klärung vorbehalten. Die Rechtsprechung prägt dazu die Formel, dass ein grober Vertragsbruch durch den vorzeitig weichenden Mieter und damit rechtsmissbräuchliches Verhalten ausscheiden, wenn er aus nachvollziehbaren Gründen davon ausgegangen ist, das Mietverhältnis sei beendet. Umgekehrt kommt die Annahme einer Rechtsmissbräuchlichkeit umso eher in Betracht, je weniger Anlassder vorzeitig ausziehende Mieter hatte, anzunehmen, das Mietverhältnis sei beendet (LG Berlin, Urteil vom 29.10.2018 -30 S 3/18, ZMR 2020, 579; Rn. 10 nach juris; BGH, Urteil vom 31.3.1993 -XII ZR 198/91, NJW 1993, 1645).

Damit zurück zu unserem Sachverhalt:

Will sich V nicht „zwischen die Stühle setzen“, ist ihm zu raten, sowohl mit dem vorzeitig auszugsbereiten Mieter M als auch mit dem (vorzeitig) neu eintretenden Mieter N zu verhandeln und das Ergebnis gemeinsam zu dokumentieren. Zu empfehlen ist eine schriftliche Ergänzungsvereinbarung mit N und M zu dem bereits unterzeichneten Mietvertrag mit Wirkung ab dem 1.1.2022. Sollte sich eine gemeinsame Verhandlung und Dokumentation unter allen Beteiligten nicht anbieten, soist die schriftliche Ergänzungsvereinbarung mit dem neuen Mieter N unter die Bedingung zu stellen, dass derausziehende Mieter früher räumt. Nur mit diesem ausdrücklichen Vorbehalt (Eintritt dieser Bedingung), kann in der Ergänzungsvereinbarung der Beginndes Mietverhältnisses schriftlich auf den 15.12.2021 gegen anteilige Übernahme der restlichen Dezember-Miete vorverlegt werden. Selbstverständlich ist dann auch die Leistung der 1. Kautionsrate gegen terminlich vorgezogene Übergabe der Schlüssel (vgl. § 551 Abs. 2 S. 2 BGB: „mit dem Beginn des Mietverhältnisses“) entsprechend vorzuverlagern.

Nachzutragen ist:

Im Falle des eigenen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens ist der vorzeitig ausziehende Mieter dem Vermieter gegenüber zum Schadensersatz verpflichtet. Dies kann sich zum Beispiel in Form einer Differenzmiete zeigen, wenn der nachfolgende Vertragsabschluss nur zu einer geringeren Miete gelingt (BGH, Urteil vom 31.3.1993 -XII ZR 198/91, NJW 1993, 1645). Allerdings muss der Vermieter vortragen und nachweisen, dass er sich erfolglos um eine adäquate Weitervermietung „redlich bemüht“ hat.