Mietrecht: Einmal „neu“ bitte!

Wenn kaputt, dann mach neu! Stark vereinfacht schreibt das Mietrecht genau diesen Satz dem Vermieter ins Stammbuch. Denn er hat dafür Gewähr zu leisten, dass die Mieträume zu Beginn des Mietverhältnisses und während der gesamten Vertragsdauer mangelfrei sind und bleiben. Wird die Mietsache mangelhaft, dann muss der Mieter dem Vermieter dies anzeigen. Der Vermieter muss sich dann kümmern; er muss sich den Schaden also ansehen und Ursachenforschung betreiben. Seiner Instandsetzungspflicht genügend muss er auch reparieren, es sei denn, er stellt fest, dass der Mieter den Schaden selbst verursacht oder zu verantworten hat. So weit so klar. Nur: Wie geht der Vermieter bei all dem vor?

Vorgehensweise

Reparaturmaßnahmen muss er „rechtzeitig“ ankündigen (§ 555 a BGB). Eine bestimmte Frist wie bei der baulichen Modernisierung schreibt das Gesetz in diesem Fall also nicht vor. Die Frage, was „rechtzeitig“ bedeutet, ist natürlich Auslegungsfrage und in der Beantwortung von Art, Umfang und technischen Hintergründen bei den durchzuführenden Reparaturmaßnahmen im einzelnen Fall abhängig.

Die Ankündigung muss nicht einmal schriftlich oder zum Beispiel in Textform per E-Mail erfolgen. Natürlich ist dies in der Praxis aus Beweisgründen aber doch angezeigt, um die „Rechtzeitigkeit“ besser untermauern zu können.

Nun zu der Frage, ob der Mieter an die Duldung der Reparatur Bedingungen knüpfen kann: Im Fall des Landgerichts (LG) Berlin (Beschluss vom 30.7.2018 - 65 T 73/18, IMR 2018, 505) wollte der Mieter den Zutritt zu seiner Wohnung nur dulden, wenn die Arbeiten zu bestimmten von ihm vorgegebenen Zeiten durchgeführt würden und ihm vorher eine detaillierte Bauleitplanung vorgelegt wird. Das LG Berlin belehrte den Mieter eines besseren; er habe bedingungslos zu dulden.

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen

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