Wie konkret muss der Vermieter in seiner Mieterhöhung vortragen?
Nach Beendigung modernisierender Baumaßnahmen erhöht Wohnungsvermieter V die Miete. Er fügt dem Schreiben eine „Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung“ bei und nimmt auf diese Anlage Bezug.
Dort ausgewiesen sind einzelne Modernisierungsmaßnahmen, die jeweils darauf entfallenden Gesamtkosten, die jeweils nach Abzug der Instandhaltungskosten verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskosten sowie die sich daraus ergebende Berechnung der jeweiligen Mieterhöhung. Mieter M moniert diese Aufschlüsselung und sieht die Mieterhöhung deshalb als formell unwirksam an. So habe V die genannten Kosten nicht noch einmal nach verschiedenen Gewerken, konkreten Arbeitsausschritten, oder greifbaren Einzelarbeiten aufgeschlüsselt.
Der BGH gibt in gleich mehreren Urteilen der Zahlungsklage des V auf die erhöhte Miete statt (BGH, Urteile vom 20.7.2022 - VIII ZR 337/21, VIII ZR 339/21 und VIII ZR 361/21, jeweils juris und IMR 2022, 386). Ob die Mieterhöhung formell ordnungsgemäß erfolgt sei, beurteile sich nach § 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB). Den dortigen Anforderungen sei genügt - eine Aufteilung der Kosten nach einzelnen Gewerken sei nicht notwendig. Ausreichend sei, wenn der Vermieter
- bei durchgeführten verschiedenen Maßnahmen die Kosten für jede Maßnahme angebe,
- die Kosten der Modernisierung als Gesamtsumme darstelle und
- davon den jeweils kenntlich gemachten Instandsetzungsanteil abziehe.
- Die Angabe einer Quote, die den Instandsetzungsanteil berücksichtige, reiche dann aus (ebenso schon: BGH, Urteil vom 17.12.2014 - VIII ZR 88/13, juris, Rn. 29 f; BGH, Beschluss vom 12.6.2018 - VIII ZR 121/17, juris Rn. 14 der Entscheidungsgründe).
- Ebenso sei es zulässig, bei der Erläuterung der Maßnahmen innerhalb des Mieterhöhungsschreibens auf den Inhalt der Modernisierungsankündigung Bezug zu nehmen.
- Das gelte auch im Fall einer durchgeführten modernisierenden Instandsetzung.
