Neue Betriebskosten

Weitergabe neu entstandener Kosten möglich?

Anfallende Betriebskosten gehören nach der Vorstellung des Gesetzes zu den „Lasten der Mietsache“ (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB) und werden vom Vermieter aus der vereinnahmten Miete getragen, es sei denn, er hat sie im Mietvertrag auf den Mieter umgelegt. Das darf er im Wohnungsmietrecht auf der Grundlage von §§ 556, 556 a, 556 c, 560 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung (BetrKV) in dem dort erlaubten Umfang auch so praktizieren. Was aber ist mit neuen Betriebskosten, die im Mietvertrag nicht oder zumindest nicht ausdrücklich als umlagefähig erwähnt sind?

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Zum Hintergrund: Nach Abschluss des Mietvertrags können sich zusätzliche neue Betriebskosten ergeben, weil

  • der Vermieter selbst innerhalb des Immobilienmanagements neue Betriebskosten auslöst (zum Beispiel durch Abschluss einer neuen Versicherung, Einstellung eines Hausmeisters oder Gärtners, Beauftragung eines Putzdienstes, Einbau eines Aufzugs),
  • gesetzlich neue Betriebskosten eingeführt werden (z. B. Einführung der Rauchmelderpflicht mit Wartungsverpflichtung, Aufspaltung der bisherigen Abwasserkosten in eine Schmutzwasser- und in eine Niederschlagswasserabgabe),
  • im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen im Rahmen veränderter (energetischer) Technik Betriebskosten neu anfallen,
  • der Vermieter bisher im Mietvertrag nicht umlagefähig gestellte, aber angefallene Betriebskostenarten jetzt ebenso umlegen möchte, sei es, dass er einen Mietvertrag vom Veräußerer der erworbenen Immobilie übernommen hat, der nicht alle Betriebskosten ausweist, oder sei es, dass er selbst bislang keine oder zumindest nicht alle Betriebskostenarten auf den Mieter vertraglich umgelegt hat.

Spannend ist in jedem Fall, ob der Vermieter dann auch diese Betriebskosten an den Mieter weiter durchreichen kann. Wer die Antwort im Mietrecht sucht, der sucht vergebens. Deshalb kommt es auf die Vereinbarungen im Mietvertrag an sowie auf die inhaltliche Fassung der Betriebskostenverordnung.

Umlage sämtlicher Betriebskosten

Sieht der Mietvertrag in seinem Wortlaut vor, dass sämtliche Betriebskosten umgelegt werden können, so deckt dies zumindest die Umlage aller Betriebskostenarten, die zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags in der Betriebskostenverordnung enthalten waren (BGH, Urteil vom 08. April 2020 – XII ZR 120/18, NZM 2020, 507; BGH, Urteil vom 10. Februar 2016 – VIII ZR 137/15; NZM 2016, 1308; BGH, Beschluss vom 07. Juni 2016 – VIII ZR 274/15; NZM 2016, 720). Enthält der Mietvertrag eine sogenannte „dynamische Verweisung“ auf die Betriebskostenverordnung in ihrer jeweiligen Fassung, können auch Betriebskostenarten umgelegt werden, die erst nach Vertragsschluss in den Katalog umlegbarer Betriebskosten der BetrKV eingeflossen sind. Eine dynamische Klausel stellt dabei für die Art und den Umfang umlegbarer Betriebskosten „auf ihre jeweils geltende Fassung“ ab.

Dies bedeutet für die eingangs gewählten Beispiele:
  • Stellt der Vermieter erst nach Vertragsabschluss einen Hausmeister ein, sind die veranlassten Kosten umlagefähig (§ 2 Nr. 14 BetrKV).
  • Wird nachträglich eine zusätzliche Sach- und Haftpflichtversicherung, etwa eine Elementarschadenversicherung, abgeschlossen, können die verursachten Versicherungsprämien mit in die Betriebskostenabrechnung einfließen (§ 2 Nr. 13 BetrKV).
  • Stellt der Vermieter ein Gartenbauunternehmen zur Erledigung von Garten- und Winterdienstarbeiten nachträglich ein, sind die veranlassten Kosten als Kosten eines beauftragten Unternehmens umlagefähig (§ 2 Nr. 8, 10, 14 BetrKV).

Davon kann zum Beispiel bei dem folgenden Klauselwortlaut ausgegangen werden:

„Neben der Miete hat der Mieter nachfolgende Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnung in ihrer jeweils geltenden Fassung oder gemäß einer ablösenden Rechtsverordnung der Bundesregierung in Verbindung mit § 556 Abs. 1 BGB zu zahlen, soweit sie tatsächlich anfallen. Soweit die Umlage einzelner Betriebskostenarten nicht gewünscht ist, sind die nachfolgenden Positionen (erg. im folgenden Auflistung einzelner Betriebskostenarten) deutlich durchzustreichen, es ist nichts anzukreuzen und keine Beträge einzutragen. Dies gilt auch dann, wenn nur für einzelne Betriebskostenarten ein Verteilerschlüssel oder ein bestimmter Vorauszahlungsbetrag eingetragen wird.“

Umlage einzelner Betriebskostenarten und Mehrbelastungsklausel

Nimmt der Mietvertrag nicht Bezug auf sämtliche umlegbaren Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung und führt er nur einzelne Kostenarten auf (z. B. Öffentliche Abgaben wie zum Beispiel Grundsteuer, Müllgebühren, und daneben z. B. Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, Allgemeinstrom, Energie zur Versorgung der Wohnung auf eigene Rechnung), so sind neu hinzukommende Betriebskosten zunächst nicht umlegbar.

Anders kann dies aber sein, wenn der Vertrag eine sogenannte Mehrbelastungsklausel (auch Öffnungsklausel genannt) enthält. Darunter versteht man einen Vorbehalt, der es dem Vermieter erlaubt, zum Beispiel neu eingeführte öffentliche Abgaben oder neu entstandene Betriebskosten im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen auf den Mieter umzulegen und angemessene Vorauszahlungen hierfür festzusetzen.

Diese Klausel könnte zum Beispiel lauten:

„Bei einer nach Vertragsabschluss eintretenden Erhöhung oder Neueinführung gesetzlich umlegbarer Betriebskosten ist der Vermieter berechtigt, jeweils die erhöhten Kosten durch Erklärung in Textform, in der der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird, neben der Miete und den etwa vereinbarten Betriebskosten anteilig zu erheben.“

Klar ist dabei zunächst, dass von einer Mehrbelastungsklausel alle Betriebskostenarten erfasst sind, die ausdrücklich inhaltlich im Katalog umlegbarer Betriebskosten der Betriebskostenverordnung aufgelistet sind (§ 2 Nr. 1 - 16 BetrKV). Es gibt aber eine weitere Position, die als eine Art „Sammelbecken“ zu verstehen ist, nämlich § 2 Nr. 17 BetrKV. Hier ist die Rede nur sehr allgemein von „sonstigen Betriebskosten“. Die Rechtsprechung fordert hier im Mietvertrag die ausdrückliche konkrete Nennung einzelner Betriebskostenarten, wie zum Beispiel Kosten der Dachrinnenreinigung oder Kosten für Rauchmelderwartung. Logischerweise kann diese Kostenart in einem Mietvertrag, der zeitlich vor der Einführung oder dem Anfall derartig neuer Betriebskosten abgeschlossen worden ist, nicht im Einzelnen spezifiziert ausgewiesen sein. Umstritten ist dann, ob man derartige neu anfallende Wartungskosten noch unter den in Nr. 1 - 16 normierten ausdrücklichen Katalog umlegbarer Betriebskosten fassen kann (bejahend: LG Dortmund, Urteil vom 5.8.2016 - 1 S 80/16; LG Magdeburg, Urteil vom 27 9. 2011 - 1 S 171/11 für Wartungskosten von Rauchmeldern).

Nach einschränkender Ansicht soll eine Kostenumlage nur dann möglich sein, wenn die Wartungskosten für Rauchwarnmelder ausdrücklich im Mietvertrag umlagefähig gestellt sind (vgl. auch (BGH, Urteil vom 7. April 2004 - VIII ZR 167/03, MietRB 2004, S. 202), oder wenn der im Mietvertrag genannte Betriebskostenkatalog nicht abschließend ist und neben der Umlage anderer bereits anfallender Betriebskosten vereinbart ist, dass der Vermieter auch neu entstehende Betriebskosten auf den Mieter umlegen darf (Öffnungsklausel) oder schließlich, wenn der Betriebskostenkatalog im Mietvertrag nicht abschließend vereinbart worden ist und die Voraussetzungen für eine entsprechende Vertragsergänzung vorliegen (AG Schönebeck, Urteil vom 4. Mai 2011 - 4 C 148/11, ZMR 2011, S. 646).

Umlage im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen neu entstehender Betriebskosten

Losgelöst von den bisherigen Betrachtungen kann sich ein Anspruch auf Umlage neuer Betriebskosten aus §§ 555 b, 555 c Abs. 1 Nr. 3 BGB auch ergeben, wenn im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen neue Ausstattungen und Techniken verbaut worden sind, die ihrerseits Folgekosten auslösen. Unstreitig ist dies für Betriebskostenarten, die in Nr. 1 - 16 ausdrücklich beschrieben sind (z. B.: BGH, Urteil vom 12.3.2014 - VIII ZR 147/13, NZM 2014, 304 für Heiz- und Warmwasserkosten auch bei vereinbarter Indexmiete, die nur die Mieterhöhung wegen Modernisierung ausschließt, aber nicht die Umlage von Betriebskosten - § 557 b Abs. 2 BGB); umstritten ist dies allerdings für Kostenarten, die dort nicht enthalten sind, auch wenn sie ausdrücklich durch die Modernisierung entstanden sind.

Wird zum Beispiel ein Aufzug eingebaut, ergeben sich daraus regelmäßig anfallende Prüf- und Überwachungskosten. Der Einbau von wohnungsbezogenen Kaltwasserzählern zieht Ablesekosten und Kosten der Eichung nach Ablauf der Eichfrist nach sich. Schafft der Vermieter einen Kabelanschluss, ergeben sich daraus Nutzungsentgelte (§ 2 Nr. 15 BetrKV). Allerdings wird sich nach den Vorgaben bereits gesetzten EU-Rechts die Umlagefähigkeit derartiger Kosten wohl ab dem 1. Januar 2022 auf Anlagen beschränken, die bis zum 21. Dezember 2020 in Betrieb genommen wurden; nach einer Übergangszeit von 5 Jahren werden diese Kosten gar nicht mehr umgelegt werden können, weil sie aus dem Katalog umlegbarer Betriebskosten herausgestrichen werden. Die inhaltlich skizzierte Rechtslage ist zwar noch nicht geltendes Recht; damit ist aber kurzfristig im Jahre 2021 aufgrund der EU Vorgaben zu rechnen.

Ergänzungsvereinbarung

Wenn auch in der Praxis eher selten, so können Mieter und Vermieter auch einvernehmlich die Umlagefähigkeit neu entstandener Betriebskosten vereinbaren. Natürlich kann eine solche Vereinbarung im Wohnungsmietrecht nicht erzwungen werden - eine Kündigung des Mietvertrags, verbunden mit dem Angebot eines neuen Mietverhältnisses mit der ausdrücklich geregelten Umlagefähigkeit neu entstandener Betriebskosten ist im Wohnungsmietrecht verboten (Änderungskündigung), nicht aber im Gewerberaummietrecht. Hier kann mit einer Änderungskündigung gearbeitet werden, wenn neue Betriebskosten umlagefähig eingeführt werden sollen.

Praxisproblem: Bereits angefallene, aber nicht umlagefähig gestellte Betriebskosten

Und zum Schluss ist noch der Fall aufzurufen, dass der Vermieter selbst oder sein Rechtsvorgänger bereits anfallende Betriebskosten zu tragen, im Mietvertrag aber nicht als umlagefähig vereinbart hat. Weil diese Betriebskosten bereits angefallen und ihrer Art nach nicht im Mietvertrag berücksichtigt worden sind, handelt es sich nicht um „neue“ Betriebskosten, wenn sie nun künftig umgelegt werden sollen.

Sieht der Mietvertrag nicht nur die ausführliche Bezeichnung einzelner Betriebskostenarten vor, sondern nimmt er zusätzlich auch auf die Umlage sämtlicher Betriebskosten nach der BetrKV Bezug, so kann man immerhin noch im Wege der Auslegung zu dem Ergebnis kommen, dass man dann auch diese bislang nicht berücksichtigten Betriebskosten mit umlegen kann.

Anders stellt sich die Lage aber dar, wenn man keinen allgemeinen Verweis auf die Betriebskostenverordnung im Mietvertrag findet, sondern dort isoliert nur bestimmte Betriebskostenarten genannt sind. Dann hilft auch eine Mehrbelastungsklausel nicht. Denn sie bezieht sich nur auf „neue“ Betriebskosten, wovon in dem hier behandelten Fall aber nicht auszugehen ist. Denn – wie gesagt – sie fielen ja bei Vertragsschluss bereits an.

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen