Mieterhöhung

Nicht mit Uralt-Mietspiegel nach „Verfallsdatum“

Wohnungsmieter M erhält von Vermieter V im Jahre 2017 eine schriftlich verlangte Zustimmung zu einer Mieterhöhung, zu deren Begründung er sich auf einen Mietspiegel aus dem Jahre 1998 stützt. M stimmt nicht zu, V klagt auf Zustimmung.

Der BGH weist die Zustimmungsklage in letzter Instanz als unbegründet ab (Urteil vom 16.10.2019 - VIII ZR 140/18, IMR 2019, 482). Die Mieterhöhung sei bereits formell unwirksam, weil sie auf einen zu alten Mietspiegel gestützt werde. Denn das Gesetz gehe davon aus, dass Mietspiegel innerhalb von 2 Jahren aktualisiert werden sollten (§§ 558 c Abs. 3, 558 b Abs. 2 BGB). Da es sich nicht um eine zwingende Vorschrift handele, könne auch ein älterer Mietspiegel herangezogen werden. Auch eine Höchstgrenze für das Alter des Mietspiegels existiere nicht (§§ 558 a Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 Satz 2 BGB). Der Mieter müsse aber aus dem Erhöhungsverlangen heraus die Möglichkeit haben zu prüfen, ob es sachlich berechtigt sei, damit überflüssige Prozesse vermieden werden könnten. Dazu diene das gesetzliche Begründungserfordernis (ebenso: BGH, Urteil vom 24.4.2019 - VIII ZR 62/18, WuM 2019, 324 Rn. 25; BGH, Urteil vom 17.10.2018 - VIII ZR 94/17, NJW 2019, 303 Rn. 54; BGH, Urteil vom 13.11.2013 - VIII ZR 413/12, NJW 2014, 1173 Rn. 10; BGH, Urteil vom 12.12.2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 12; BGH, Urteil vom 12.7.2006 - VIII ZR 215/5, WuM 2006, 569 Rn. 13). Um dies während der Überlegungsfrist vor einer eventuellen Zustimmung ausreichend verifizieren zu können, benötige er konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens.

Der Wohnwert einer Immobilie müsse deshalb in einem älteren Mietspiegel aktuell noch abgebildet sein. Denn er unterliege einem fortwährenden Wandel. So könnten bei fortentwickelter Wohnqualität ehemals wohnwerterhöhende Merkmale zu einer Standardausstattung mutieren. Auch die Wohnlage könne sich mit der Zeit erheblich verändern. Ein fast 20 Jahre alter Mietspiegel weise diese Entwicklungen nicht mehr aus; er sei deshalb als Begründungsmittel eines Zustimmungsverlangens untauglich. Der Mieter müsse sich dann anderer Begründungsmittel (Benennung dreier Vergleichswohnungen oder Sachverständigengutachten) bedienen. Ein konkretes „Verfallsdatum“ für Mietspiegel nannte der BGH nicht.

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen

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