WEG-Reform

„Gestutzte Flügel“ für Eigentümer? - Was kann und was darf der Verwalter?

Schon im Vorfeld der WEG-Reform 2020 wurde leidenschaftlich darüber gestritten, welche Rechte man dem Verwalter zukünftig einräumt. Nun sind die Würfel gefallen - das neue Recht tritt am 1.12.2020 in Kraft (Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von Kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften - Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz - WEMoG vom 16.10.2020, BGBl. I/2020, Nr. 47, S. 2187 ff). Was der Verwalter im Außenverhältnis zu Dritten (zum Beispiel Handwerker, Banken, Versicherungen, Rechtsanwälten, Behörden und Gerichten) verpflichtend für die Eigentümergemeinschaft regeln „kann“, ist dabei eine Frage seiner neu definierten gesetzlichen Vertretungsmacht für die Eigentümergemeinschaft; was er „darf“, wird im Innenverhältnis zwischen ihm und der Eigentümergemeinschaft gesetzlich, vertraglich, durch Vereinbarung oder durch Beschluss der Gemeinschaft geregelt.

Kommen wir zunächst zum Vertretungsverhältnisse nach außen und betrachten hier nur kurz die bisherige Rechtslage, um dann die Unterschiede zum neuen Recht klarzumachen.

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Fall: „Vorauseilender Gehorsam“

Das Flachdach ist undicht und muss dringend saniert werden - Kosten 23.000 €. Der Beirat drängt Verwalter V, den Sanierungsauftrag sofort zu vergeben, um weitere Schäden zu verhüten (BGH, Urteil vom 25.9.2015 - V ZR 246/14, ZMR 2016, 210). Hier gilt bis zum 30. November 2020:

Die Eigentümer entscheiden durch Beschluss über die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums. Der Verwalter darf in Notfällen nur eine akute Gefahrenlage vorläufig beseitigen, um Folgeschäden zu verhindern. Ohne Beschluss darf er die Schadensursache nicht dauerhaft beheben lassen.

Fall: „Kapitalen Bock geschossen!“

Ein Wasserschaden reiht sich an den nächsten. Der Wohngebäudeversicherung reicht‘s jetzt. Sie kündigt. Ebenso verfährt das Unternehmen, das den Winterdienst bislang ausführt. Die Zeit drängt, deswegen schließt Verwalter V neue Verträge ab (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 27.9.2017 - 2 - 13 S 49/16, IMR 2018, 25). Auch hier darf der Verwalter nach bisherigem Recht bis zum 30. November 2020 Versicherungs-, Wartungs- und sonstige Verträge nur auf der Grundlage eines Eigentümerbeschlusses abschließen, ändern oder kündigen.

Fall: „Pleitegeier“

Der Wirtschaftsplan wird beschlossen, Eigentümer Q ficht den Beschluss an und zahlt kein Hausgeld. Verwalter V beauftragt Rechtsanwalt R mit der Verteidigung gegen die Anfechtungsklage sowie mit der Beitreibung des Hausgeldes (BGH, Urteil vom 18.10.2019 - V ZR 286/18, NZM 2020, 326; BGH, Urteil vom 1.6.2012 - V ZR 171/11, ZMR 2012, 976).

Als gesetzlicher Prozessvertreter der beklagten Eigentümer im Anfechtungsprozess darf der Verwalter einen Rechtsanwalt mandatieren (Passivprozess). Dagegen besitzt er nicht die gesetzliche Befugnis zur aktiven außergerichtlichen Vertretung der WEG (Aktivprozess). Das soll auch dann gelten, wenn die Gemeinschaftsordnung eine Ermächtigung dazu enthält und wenn bei einem notorisch zahlungssäumigen Eigentümer entsprechende Schritte zur Rechtsverfolgung unabdingbar sind. Auch dann soll der Verwalter also einer gesonderten Ermächtigung bedürfen, wenn er für die Gemeinschaft klagen will (AG Potsdam, Urteil vom 12.12.2019 - 31 C 11/19, ZMR 2020, S. 793).

Nach anderer Auffassung soll der Verwalter schadensersatzpflichtig gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft sein, wenn er es unterlässt, ausstehende Hausgeld beizutreiben. Bleibe er untätig, so verletze er seine Pflicht aus dem Verwaltervertrag (§ 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG; AG Essen-Steele, Urteil vom 17.6.2020 - 21 C 34/18).

Nach dem neuen Recht gilt ab dem 1. Dezember 2020: Wie ein „Geschäftsführer“ in gesellschaftsrechtlichen oder vereinsrechtlichen Strukturen vertritt der Verwalter die Gemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEG n.F.). Ausnahme: Darlehensverträge oder Grundstückskaufverträge kann er nur auf der Grundlage eines entsprechenden Beschlusses der Eigentümergemeinschaft abschließen. Der Beschluss kann sich auf ein konkretes Geschäft oder generell auf Geschäfte dieser Art beziehen.

Eine Vertretung der einzelnen Wohnungseigentümer durch den Verwalter (§ 27 Abs. 2 WEG) wird damit hinfällig; das WEMoG sieht dies auch folgenrichtig nicht mehr vor (Begründung, S. 53, 2. Abs.).

§ 9b Abs. 2 WEG (n.F.) regelt die Vertretung der Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter, wenn er gemäß § 181 BGB (Insichgeschäft) oder „gerichtlich nach allgemeinen prozessualen Grundsätzen“ (dazu: Palandt-Ellenberger, BGB, 79. Aufl. 2020, § 181 BGB Rn. 5) von der Vertretung der Gemeinschaft ausgeschlossen ist. In diesen Fällen ist Vertreter der Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter der Vorsitzende des Beirats. Stattdessen kann auch ein Eigentümer zur Vertretung ermächtigt werden (Gesetzesbegründung, S. 54 4. Abs.).

Beispiele

  • Abschluss des Verwaltervertrags,
  • Abmahnung des Verwalters (dazu befugt war bereits bisher nur die Gemeinschaft, nicht der einzelne Eigentümer: BGH, Urteil vom 8.6.2018 – V ZR 125/17 –, BGHZ 219, 60-77; Rn. 23; KG, Urteil vom 12.5.2003 - 24 W 279/02, MietRB 2003, S. 75; Jennißen, in: Jennißen, Kommentar zum WEG, 4. Aufl. 2015, § 26 Rn. 145; denn die Eigentümergemeinschaft ist Vertragspartnerin des Verwalters, nicht der Einzelne. Will deshalb ein einzelner Eigentümer auf eine Abmahnung des Verwalters hinwirken, so benötigt er dazu einen entsprechenden Beschluss der Gemeinschaft, gegebenenfalls in Form eines Ermächtigungsbeschlusses, wenn er selbst tätig werden möchte; das neue Recht macht dies nun ausdrücklich klar),
  • Kündigung des Verwaltervertrags,
  • Prozesse des Verwalters gegen die Gemeinschaft.
  • Prozess gegen den Verwalter (z. B. Herausgabe der Verwaltungsunterlagen, Rechnungslegung, Schadensersatz); anspruchsberechtigt ist zunächst einmal die Gemeinschaft. Denn mit ihr besteht der Verwaltervertrag und gegenüber ihr obliegen dem Verwalter seine vertraglichen Pflichten, deren Verletzung eine Haftung nach § 280 Abs. 1 BGB nach sich zieht. Dem Verwaltervertrag wird aber auch die Wirkung eines Vertrags mit Schutzwirkung für die Wohnungseigentümer als Dritte zugestanden (h. M.: BGH, Urteil vom 19.7. 2019 – V ZR 75/18, NZM 2020, 60 Rn. 7 m. w. N.; Hügel/Elzer, Kommentar zum WEG, 2. Aufl. 2018, § 26 WEG Rn. 123), Folge ist dann ein unmittelbarer Schadensersatzanspruch auch des einzelnen Gemeinschaftsmitglieds gegen den Verwalter. Allerdings ordnet das WEMoG dem Verwalter keine Amtspflichten gegenüber dem einzelnen Wohnungseigentümer zu, sondern nur gegenüber der Gemeinschaft. Aber auch einzelne Eigentümer können aufgrund der Einordnung des Verwaltervertrags als Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten der Wohnungseigentümer (so bereits: BGH, Urteil vom 8.2.2019 - V ZR 153/18, NJW 2019, 3446 Rn. 9) bei Pflichtverletzung des Verwalters Schadensersatzansprüche gegen ihn geltend machen (arg. e. § 43 Abs. 2 Nr. 3 WEG (N.F.); so auch: Deutscher Bundestag, Drucksache 19/22634, S. 47).

§ 9b Abs. 2 WEG (n.F.) zeigt den einzigen Fall einer abweichenden Vertretungsmöglichkeit von dem Grundmodell einer Vertretung durch den Verwalter. Daneben werden keine Beschlusskompetenzen zu abweichenden Vertretungsregelungen eingeräumt. „Insbesondere können einzelne Wohnungseigentümer nicht durch Beschluss anstelle oder neben dem Verwalter zur Vertretung der Gemeinschaft berufen werden“ (Begründung, S. 54 4. Abs.).

Aus alledem folgt

  • Es gibt für den Vertragspartner keine Probleme mehr, wenn der Verwalter für die Gemeinschaft auftritt und in ihrem Namen Verträge schließt. Eine Schadensersatzhaftung des Verwalters als Vertreter ohne Vertretungsmacht (§ 179 BGB) entfällt.
  • Bei einseitigen Rechtsgeschäften und ausgeübten Gestaltungsrechten kann nicht mehr mangelnde Bevollmächtigung eingewendet werden (§ 174 S. 1 BGB).
  • In beiden Fällen wird also die Eigentümergemeinschaft in jedem Fall wirksam nach außen berechtigt, aber auch verpflichtet, auch wenn es dazu vorher keine ausdrückliche Ermächtigung durch Beschluss, Vereinbarung, Gemeinschaftsordnung oder innerhalb des Verwaltervertrags gibt. Nur dem Vertragspartner, bzw. dem Empfänger einer einseitigen Erklärung bleibt im Außenverhältnis der Einwand unbenommen, die Verwalterstellung an sich sei nicht nachgewiesen. Die Gemeinschaft kann dies aber nicht schützen.

Wie die zu Beginn skizzierten Fälle zeigen, waren Vertretungsfragen bisher problematisch zum Beispiel bei einem Sanierungsauftrag des Verwalters an Handwerksunternehmen zur Beseitigung von Schäden über Notmaßnahmen hinaus (BGH, Urteil vom 25.9.2015 - V ZR 246/14, ZMR 2016, 210 - Reparatur eines undicht gewordenen Flachdachs ohne Beschluss), beim Abschluss neuer Versicherungsverträge für die WEG nach Kündigung durch den bisherigen Versicherer ohne entsprechende Beschlusslage (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 27.9.2017 - 2-13 S 49/16, IMR 2018, 25) und auch bei der Beauftragung von Rechtsanwälten mit der Durchsetzung von Forderungen der Gemeinschaft ohne entsprechende Ermächtigung dazu (BGH, Urteil vom 1.6.2012 - ZMR 2012, 976 - Beitreibung von Hausgeld) oder auch bei der Verfolgung von werkvertraglichen Mängelansprüchen gegen den Bauträger ohne Ermächtigung des einzelnen anspruchsberechtigten betroffenen Eigentümers (BGH, Urteil vom 19.8.2010 - VII ZR 113/09, ZMR 2011, 54).

Kommen wir nun zu dem, was der Verwalter tatsächlich darf. Das betrifft sein Innenverhältnis zur Eigentümergemeinschaft. Hier kann die Vertretungsmacht nach außen vielfältig beschränkt werden; allerdings entfaltet dies nach außen keine Wirkung (§ 9b Abs. 1 Satz 3 WEG (n.F.)). Das bedeutet, dass die Eigentümergemeinschaft nach außen trotzdem durch das Handeln des Verwalters verpflichtet werden kann.

Was also darf der Verwalter nach dem neuen Gesetz?

Seine Kompetenz im Innenverhältnis zur Gemeinschaft richtet sich nach § 27 Abs. 1 WEG (n.F.); Absatz 1 Nr. 1 gibt ihm die Kompetenz, künftig in eigener Verantwortung ohne vorherigen Beschluss der Eigentümer über Maßnahmen zu entscheiden, „die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen“. Unscharf bleibt, was unter diese unbestimmten Rechtsbegriffe zu fassen ist. Kriterium soll die Größe der Anlage sein. Mit der Größe wachse in der Regel der Kreis der Maßnahmen, die der Verwalter eigenverantwortlich treffen kann und muss, so die Gesetzesbegründung (Deutscher Bundestag, Drucksache 19/22634, S. 47). Zumindest kleine Reparaturen, der Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen in beschränktem Umfang oder die gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen sollen aber zum Kreis der eigenverantwortlich durchführbaren Maßnahmen ohne Eigentümerbeschluss zählen.

Absatz 1 Nr. 2 der Vorschrift erstreckt diese Kompetenz auf erforderliche Maßnahmen zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils rechtlicher oder tatsächlicher Natur. Gemeint ist insbesondere die Führung eines Prozesses für die Eigentümergemeinschaft, wenn sich die Eigentümerversammlung aufgrund der einzuhaltenden Fristen vor der notwendigen Reaktion des Verwalters mit dem Streitgegenstand nicht befassen kann.

Im Einzelnen bedeutet dies

Für die Entscheidung, ob und wie ein Prozess geführt wird, ist regelmäßig ein Eigentümerbeschluss vonnöten. Anders als bisher (§ 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG) ist der Verwalter künftig nicht mehr Prozessbevollmächtigter mit der umfassenden Befugnis zur Vornahme von Prozesshandlungen und zur Beauftragung eines Rechtsanwalts (vgl. BGH, Urteil vom 18.10.2019 - V ZR 286/18). Das führt in Passivprozessen letztlich zu Problemen. Denn zur Wahrung der 2-Wochen-Frist zur Verteidigungsanzeige darf der Verwalter noch ohne Beschluss tätig werden. Vor dem Amtsgericht geht das auch ohne Beauftragung eines Rechtsanwalts. Offen bleibt, ob der Verwalter daneben auch die Frist zur Klageerwiderung einschließlich der Erteilung eines Anwaltsmandats ohne Beschluss „managen“ darf. Notwendig dürfte in jedem Fall eine außerordentliche Eigentümerversammlung sein. Die regelmäßige Ladungsfrist zur Eigentümerversammlung beträgt jetzt 3 Wochen.

§ 27 Abs. 2 WEG (n.F.) gestattet eine Modifikation dieses Rahmens durch Beschluss der Gemeinschaft (i. V. m. § 19 Abs. 1 WEG (n.F.)). Künftig wird der Eigentümergemeinschaft die Möglichkeit gegeben, durch Beschluss Aufgaben und Befugnisse auf den Verwalter zu übertragen oder seine gesetzlichen Aufgaben und Befugnisse (§ 27 Abs. 1 WEG (n.F.)) zu beschränken. Zulässig soll es auch sein, vorab definierte Maßnahmenkataloge, Wertgrenzen oder einzelne Handlungen des Verwalters von der Zustimmung eines Wohnungseigentümers, des Verwaltungsbeirats oder eines Dritten abhängig zu machen (hinweisend: Deutscher Bundestag, Drucksache 19/22 634, S. 47).

Insgesamt hat der Verwalter schon „von sich aus“ die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung (siehe § 19 Abs. 2 WEG (n.F.)) zu treffen,

  • zu denen kein Eigentümerbeschluss notwendig ist (so zum Beispiel die Maßnahmen im bisherigen § 27 Abs. 1 Nr. 2, 4, 5 und 6 WEG) sowie
  • zur Erledigung von Reparaturen oder
  • zum Abschluss von Versorgungs- oder Dienstleistungsverträgen je nach Größe der Anlage,
  • zur gerichtlichen Durchsetzung von Hausgeldforderungen (Begründung, S. 86, 1.Abs.) oder schließlich
  • solche, die zur Vermeidung von (tatsächlichen oder rechtlichen) Nachteilen oder zur Einhaltung gesetzter Fristen erforderlich sind.

Mangels klarer Kompetenzanordnungen nach Abs. 2 durch Beschluss bleibt spannend, wie weit der Kreis der erforderlichen Maßnahmen zu ziehen ist und welche Rechte und Pflichten den Verwalter dabei treffen. Das neue Recht verzichtet im Unterschied zum bisherigen Recht auf einen klar fixierten Aufgabenkatalog, um den individuellen Besonderheiten jeder Eigentümergemeinschaft und deren Anlage Rechnung zu tragen (Begründung, S. 85, 5. Abs.). Inwieweit dies praxistauglich ist, wird sich zeigen. Wenn man jetzt noch dazu einen etwaigen Zustimmungsvorbehalt eines einzelnen Eigentümers, des Verwaltungsbeirats oder eines Dritten mit in den Blick nimmt, ist sofort klar: Gut gemeint, schlecht gemacht!

Deshalb drängt das neue Recht zu neuen Verhandlungen und zum Abschluss eines neuen Verwaltervertrags. Andernfalls hat der Verwalter keine valide Arbeitsgrundlage mehr. Vor allem verdient er bei beliebiger Auswechslung der Gegenleistung durch die Eigentümergemeinschaft (wahrzunehmender Aufgabenkreis) immer weiter die bislang verhandelte „ein und dieselbe“ fixe Vergütung. Geboten ist es deshalb, in einem neu verhandelten Verwaltervertrag klare Grenzen zu fixieren; zumal wenn man bedenkt, dass künftig auch der Verwaltungsbeirat den Verwalter nicht nur unterstützen, sondern ausdrücklich „überwachen“ soll (§ 29 Abs. 2 WEG (n.F.)) und „so ziemlich jeder“ (Gemeinschaft als Verband und jeder einzelne Eigentümer) den Verwalter gegebenenfalls auf Schadensersatz in Anspruch nehmen kann (BGH, Urteil vom 8.2.2019 - V ZR 153/18, MJW 2019, 3446 Rn. 9; Deutscher Bundestag, Drucksache 19/22634, S. 47).

Im Verwaltervertrag darf nicht geregelt werden, was der Beschlusskompetenz der Eigentümer unterliegt. Um dies aufzufangen, können „Synchronisations-Beschlüsse“ gefasst werden. Sie unterliegen dann auch nicht der AGB-Kontrolle.

Nicht nur wegen der Unschärfe, sondern auch wegen der Menge der Verwalteraufgaben und der geänderten Aufgabenstruktur ist ein umfangreiches eigenes Vergütungsverzeichnis im Verwaltervertrag zwingend. Im Sinne eines „Baukastensystems“ sollte zwischen einer festen Basisvergütung, einer variablen Basisvergütung und einer Sondervergütung unterscheiden werden. Unbedingt zu vermeiden ist das Wort „Pauschalvergütung“; denn damit ist alles abgegolten.

Schließlich werden die Berufshaftpflichtversicherer aus all diesen Zusammenhängen des neuen Rechts ihre Folgerungen ziehen - in Richtung Prämie, in Richtung Deckungsumfang und in Richtung einer modifizierten Bewertung des Verwalterverschuldens am Eintritt eines Versicherungsfalls.

All dies sollte auch die Eigentümergemeinschaft nicht verkennen und sich deshalb Verhandlungen mit ihrem Verwalter nicht verschließen. Und schließlich: Gute Verwalter finden leichter Eigentümergemeinschaften, als umgekehrt in der Branche als „schwierig“ (meint: arbeitsintensiv) bekannte Eigentümergemeinschaften gute Verwalter.

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen